오피스텔 매매(매수)계약할때 꼭 필요한 특약 부탁드려요
매번 전세로만 지내다가
이번에 큰맘먹고 매수하려는데요
전세입자가 껴있어서 매매 후 전세계약 종료시
들어가 실거주 하려는 상황입니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
오피스텔 매매 계약 시 특히 전세 세입자가 있는 경우 주의해야 할 특약들이 있습니다.
전세보증금 반환과 관련해서는 매도인은 매매 잔금일 기준 전세보증금 반환을 책임지며 잔금일까지 전세보증금 반환이 완료되지 않을 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있다.라는 내용을 포함하는 것이 중요합니다. 세입자가 나가기 위해서는 보증금이 반환되어야 하므로 매도인의 책임을 명확히 해야 합니다.
또한 전세 만료 후 명도(인도) 문제를 대비해 매도인은 세입자의 전세계약 만료 후 퇴거 및 원활한 명도를 보장하며 만약 세입자가 퇴거를 거부하거나 인도 지연 시 매도인은 이에 대한 책임을 진다.라는 특약을 넣어야 합니다. 계약이 끝나도 세입자가 나가지 않는 경우가 있을 수 있기 때문입니다.
임대차 계약 승계가 필요한 경우라면 매수인은 잔금일 이후 전세 임차인의 임대차 계약을 승계하며 매도인은 해당 임대차 계약의 확정일자 여부 및 보증금 반환 우선순위에 대한 모든 사항을 사전에 매수인에게 고지해야 한다.라는 내용을 추가하는 것이 좋습니다. 확정일자를 받은 세입자가 있을 경우 보증금 반환 우선순위 문제가 발생할 수 있으므로 이를 반드시 확인해야 합니다.
대출 및 근저당 말소도 중요한데 매도인은 매매 잔금일 전까지 해당 부동산의 모든 근저당, 압류, 가압류 등의 권리를 말소하며 잔금일 이후에도 권리관계 문제가 발생할 경우 매도인이 이를 즉시 해결할 책임이 있다.라는 특약을 포함하면 안전합니다.
또한 관리비 및 체납금과 관련해서는 매도인은 매매 계약 체결일 이전까지 발생한 관리비, 수도세, 전기세, 가스비 등 모든 공과금을 완납해야 하며 체납금이 있을 경우 이를 매도인이 부담한다.라는 내용을 넣어야 불필요한 비용 부담을 피할 수 있습니다.
마지막으로 계약이 정상적으로 이행되지 않을 경우를 대비해 계약 당사자 중 일방이 계약을 위반하여 잔금 지급일 내 계약이행이 불가능할 경우 상대방은 계약을 해제할 수 있으며 위약금으로 계약금의 2배를 지급한다.라는 위약금 조항을 설정하면 리스크를 줄일 수 있습니다.
이러한 특약들을 포함하면 전세 세입자가 있는 오피스텔 매매 시 발생할 수 있는 여러 가지 문제를 예방할 수 있습니다. 계약 전 반드시 공인중개사와 협의하여 추가해야 할 부분이 있는지 확인한 후 진행하는 것이 좋습니다. 참고하세요!
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세입자가 있는 주택을 매수할 때 직접거주를 하시려 하고 전세입자가 계약갱신요구권을 사용하지 않은 상태라면 전세계약종료 2개월전까지는 등기를 완료해야 전세입자의 계약갱신요구권을 거절하고 직접거주가 가능하게 됨에 유의하시기 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
몇 가지 특약사항에 대해 말씀드리겠습니다.
소유권이전등기가 완료되기 전에 등기상의 권리 제한 사유 발생할 시 매수인은 본 계약을 해제할 수 있다. 이 때 매도인은 매수인에게 이미 지급된 금액을 즉각 반환해 주어야하며, 매매 금액의 ( )%를 별도의 손해배상하기로 한다.
매매 대금 중 임대보증금 (금 원 정)은 잔금에서 공제하기로 하며, 동 임대차계약은 매수인이 승계하기로 한다.
감사합니다.
1명 평가매번 전세로만 지내다가
이번에 큰맘먹고 매수하려는데요
전세입자가 껴있어서 매매 후 전세계약 종료시
들어가 실거주 하려는 상황입니다
=== > 반영시켜야 하는 특약조건은 아래와 같습니다.
서로 협의한 결과기록
6. 1일 기준으로 재산세가 부괴돠는 만큼 잔금일자를 언제로 할 것인지?
건축물 부과세는 가급적 가격에 포함시키는 것으로 진행
현 임차인이 계약조건이 종료된다면 명도에 동의를 한다는 내용을 포함시켜야 합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세낀 매매를 진행하는 경우에는 현 세입자의 보증금에 대한 사항을 정확히 확인하셔야 합니다. 보통은 계약시에 임대차계약서를 확인을 통해 현세입자의 보증금을 확인하고 ,자금 지급의 경우 계약금과 세입자의 보증금은 중도금으로 기재하는 게 일반적이고 잔금시에는 매매가격에서 지급한 계약금과 전세보증금을 제외한 차액만을 지급하고 등기이전을 받으시면 됩니다. 매매이후에 현 세입자 임대차계약이 종료되면 그때는 실거주를 이유로 갱신청구권등을 거부하고 계약종료를 통보하시면 됩니다,
1명 평가안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
전세입자가 있는 상태에서 매수를 하고 향 후 실거주를 계획 중이시라면 몇 가지 사항들을 사전에 체크를 해두셔야 합니다.
전세 계약 만기일 - 전세 세입자가 언제까지 거주하는지 정확한 날짜를 확인 하시고 혹시 계약갱신청구권이 남아 있는지도 확인을 해보셔야 합니다.
전세보증금 반환 방식 - 기존 집주인이 반환을 할 것인지.. 아니면 해당 금액을 떠안아서 매수인(본인)이 반환할 것인지...계약서에 해당 사항을 명확하게 명시를 해두셔야 합니다.
전세 세입자의 퇴거 확인 - 기존 세입자가 퇴거를 거부할 수도 있기 때문에 퇴거 의사 및 본인의 실거주 예정인 점을 분명히 하셔야 합니다.
대출 승인 여부 확인 - 전세 를 낀 상태에서 대출을 받을 경우 LTV 등이 다르게 적용될 수 있기 때문에 거주 목적인 점을 분명히 하시고 대출 시 반영하시기 바랍니다.
기존 세입자가 있을 경우에는 강제 퇴거가 어려울 수 있으므로 이러한 부분에 대해서는 세입자 분과 사전에 협의를 해보시는게 중요하며 전세 보증금 반환에 대한 의무자를 반드시 잘 명시해 두고 거래를 하시기 바랍니다.
혹시 모를 상황에 대비하여 특약 사항 등에 꼼꼼하게 추가를 해두시는게 좋습니다.