보증금이 적으면 경매 넘어가도 소액임대차 보호법이 가능한가요?

Question

부동산에서 원룸 보증금을 100만원으로 해둬서 집이 경매가 되더라도 무조건 보호 된다고 하는데 사실인가요?혹시 금액이나 기준이 있나요?

임형순 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.소액 임차보증금 우선 변제 제도는 세입자가 확정일자를 받지 않았고 이미 선순위 채권이 있는 상태에서 경매되는 경우라도주민등록 이전과 점유상태에 있는 임차인에게는지역별 금액기준과 선순위 채권의 등기일자 등 선순위 채권 발생 시기별 우선변제 금액 기준에 따라  보증금 중 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선하여 변제 받는 권리를 말합니다지역과 금액의 기준이 있으나 보증금 100만원이라면 어느 지역이더라도 해당되는 금액입니다그러나 100% 지급을 보증하는 것은 아니며 해당 경매 비용 등을 우선 공제하며 소액임차보증금 우선변제 요건을 갖춘 모든 임차인들의 변제하는 금액의 한도는 주택가격의 2분의 1 까지 입니다.더 유효한 해설은 아래 링크 <법제처, 알기 쉬운 생활법률>를 참조하세요https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=629&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=2이상 참고가 되셨기를 바랍니다

강태호 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.월세와 보증금을 환산하는 식으로 산정하여 소액임차인을 확인할 수 있는데월세를 달마다 얼마씩 내는지 모르겠지만 보증금이 100만원이면 최우선변제를 받을 수 있을 것으로 보입니다.현행 소액임차인 최우선변제금액은 아래 사진을 참조해주세요.

김대용 공인중개사 · Answer

최우선변제권이라고 하여 소액임차인의 보증금을 보호해주는 법적 장치가 마련되어 있습니다.경매가 낙찰되면 그 낙찰 대금으로 소액임차인의 보증금을 먼저 변제해주고, 남은 것으로 다른 채권자의 채권을 변제해줍니다.다른 채권보다 우선적으로 변제가 된다고 하여 '최우선변제권'이라는 이름이 붙었습니다.최우선변제권은 소액임차인에게만 적용되는데 소액임차인 기준과 보증금의 범위는 경우에 따라 다릅니다.지역에 따라 다르고 저당권, 전세권이 설정된 날짜에 따라서도 다릅니다. 따라서 정확한 금액과 기준을 말씀드리기 어려운 점 양해바랍니다.월세 세입자는 환산보증금을 계산해서 소액임차인 여부를 판단합니다.환산보증금은 월세에 100을 곱한 뒤 보증금을 더한 금액입니다.월세가 얼마인지, 지역이 어디인지, 저당권, 전세권이 설정된 날짜가 언제인지 알아야 보호 가능 여부를 정확히 알 수 있으며, 무조건 보호되는 것은 아닙니다.세입자는 전입 신고를 반드시 해야 하며, 전입 신고를 하지 않으면 소액임차인에 해당하더라도 변제를 받을 수 없습니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.지역과 근저당 설정일에 따라 다릅니다만 100만원은 전국 어디나 해당하는 금액일 것입니다.서울 기준으로 보증금 1억5천만원이하 일경우 5000만원까지 보장됩니다.물론 경매에서 낙찰가가 100만원보다 안되면 그것조차 못받겠지만 그럴리는 없겠지요.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 소액보증금을 보호받을 수 있는지에 대한 질문으로 보입니다. 이러한 경우 경매개시 결정등기 이전에 "전입신고"를 하였다면 보호를 받을 수가 있습니다. 보험의 범위는 낙찰대금의 2분의 1 범위 내에서 모든 소액임차보증금 대상으로 안분 배당하게 됩니다.

홍성택 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.무조건은 아닙니다. 소액임차인이면서 선순위로 대항력을 가진 임차인이 많다면 최우선변제가 불가능할 수도 있습니다.소액임차인 보증금 범위와 최우선변제금액은 지역 및 담보설정일 기준으로 상이하며 2021년 5월11일 이후 최초로 담보설정이 된 경우 서울의 경우는 1억5000만원 이하의 보증금 계약은 5천만원까지 최우선으로 변제 받을 수 있습니다.