안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
중기청(현 청년전세보증금대출 포함)과 보증보험 가입, 전세금 조정, 계약서 재작성, 목적물 변경에 대한 질문이시죠.
질문하신 세 가지를 순서대로 간단하고 명확하게 설명드릴게요.
1. 전세금 조정 시 계약서 작성 시점은 언제로 해야 하나요?전세금 조정 계약서는 "기존 계약의 연장 또는 변경" 형식으로 작성하고, 계약 시작일은 지난 계약의 연장 시점(=2024년 6월)으로 기재하는 것이 일반적입니다.
보증보험은 "계약 시작일로부터 1/2이 지나기 전에" 가입해야 유효하므로, 계약서상 시작일을 2025년 6월로 작성하면 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.
따라서 계약서의 계약기간은 2024년 6월 ~ 2026년 6월로 작성하고, 전세금만 변경하는 특약을 추가하는 방식으로 계약서를 새로 쓰시는 것이 좋습니다.
작성 팁 예시:
본 계약은 2024년 6월 1일 체결된 계약의 연장 및 전세금 변경 계약입니다.
전세보증금은 종전 1억 5천만 원에서 1억 3천만 원으로 조정함.
계약기간: 2024.6.1 ~ 2026.5.31
2. 보증보험 가입 전에 목적물(방)을 옮길 수 있나요?네, 보증보험 가입 전에 목적물(집)을 옮길 수 있습니다.
단, 아래 두 가지 주의사항이 있습니다.
기존 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우
새 집 계약을 해도 기존 집 보증금 반환 책임은 그대로 남습니다.
보증보험에 가입되어 있지 않다면, 집주인이 반환을 거부해도 보험으로 돌려받을 수 없습니다.
따라서, 기존 전세금을 확실히 돌려받을 수 있는 상황에서 옮기는 것이 안전합니다.
대출 조건과 목적물 일치 여부
중기청 대출의 경우, 주소지(계약 목적물)가 바뀌면 '대출 승계 또는 재심사'가 필요합니다.
따라서 방을 옮기고 새 집으로 보증보험을 가입하려면, 새 전세계약을 기준으로 새롭게 보증보험 및 대출 절차를 진행해야 합니다.
3. 전세계약 종료 2~6개월 전에도 목적물 변경(이사)이 가능한가요?네, 계약 종료 전에도 이사(목적물 변경)는 가능합니다.
다만 이때도 조건이 있습니다.
기존 집주인과 합의하여 조기 해지 또는 명도 절차가 이뤄져야 하며,
중기청 대출도 새 집으로 이관(이사 대출 조건)되도록 은행에 미리 협의해야 합니다.
특히 중기청 대출은 전입 신고 + 확정일자를 바탕으로 하기 때문에, 목적물 변경 시점과 보증보험 신규 가입 시점 사이의 공백이 생기지 않도록 신중하게 일정 조율하셔야 합니다.
정리하자면
1. 전세금 조정 계약서 날짜? 2024년 6월~2026년 6월로 작성하고 전세금만 조정
2. 보증보험 가입 전 방 옮길 수 있나? 가능하지만 기존 보증금 반환, 대출 재심사 등 유의
3. 계약 종료 2~6개월 전 이사 가능? 가능, 단 조기해지 협의 + 대출 이전 절차 필요
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