요즘 전세사기를 많이 당하는이유가 무엇인가요?
계약하기전에 다 찾아보면 건물이 빚이있는지 없는지 다 나오지않나요?
요즘에 전세사기가 많이 일어나는 이유가 무엇인지 알려주세요.
계약하기전에 다 찾아보면 건물이 빚이있는지 없는지 다 나오지않나요?
요즘에 전세사기가 많이 일어나는 이유가 무엇인지 알려주세요.
==> 전세사기 발생되는 유형은 아래와 같이 다양합니다.
신탁등기된 부동산을 신탁사의 동의없이 계약체결
등기상 권리제한 사항을 확인하지 않고 계약 진행
대리인과 계약시 신분확인 미실
모든 거래대금을 소유자 계좌가 아닌 다른 계좌로 입금하여 문제가 발생되고 있습니다.
전세사기여부는 사실상 보증금을 반환받는 시기에 미반환등에 따라 발생하는 것이기에 계약당시가 아닌 만기시점인 2년뒤 4년뒤에 현실화가 됩니다. 즉, 계약시기에 권리관계상 아무런 하자가 없고, 임대인의 재정상태에 문제가 없더라도 시간이 지난 뒤에는 문제가 발생하여 전세사기로 이어질수 있습니다. 모든 전세사기피해 유형이 다 그러한 것은 아니겠지만 계약시점에서는 문제가 없었으나, 이후 발생되는 경우가 많고, 문제가 심각했던 빌라등의 깡통전세등은 지난 과거기록상 부동산가격이급락하는 경우가 흔하지 않았기에 사회적 문제로 발생되지 않았던 것이나, 최근 부동산 시장 침체에 따라 가격이 폭락하면서 그동안의 관행적인 무자본 갭투자등이 깡통전세로 변하게 되면서 피해가 발생하는 경우도 상당합니다. 즉, 이러한 부동산불패의 흐름이 정부의 무분별한 갭투자등 통제를 미흡하게 하였고, 각 개인들의 설마 주택가격의 급락하여 깡통전세가 될까라는 안일한 인식등이 합쳐지면서 현재와 같은 큰 피해로 이어지게 된 부분이 있습니다.
사실 금리의 급격한 인상에 따른 주택가격 하락이 없었다면 현재와 같은 전세사기 이슈화는 나타나지 않았을 가능성이 높습니다. 그만큼 전세사기중 처음부터 목적을 가지고 사기를 계획한 임대인의 사기행위나, 임차인 스스로 확인도 안하고 계약을해서 피해를 본 케이스는 극히 적습니다.
일단은 부동산에 대출이 많으면 경매 넘어갈 확률이 높다는 물건입니다.
그런 물건에 전세 보증금을 회수하기가 참 불안합니다.
전세 계약전에 반드시 대출이 많은 부동산은 피하시고 대출이 있다면 전세보증금으로 대출 상환 조건으로 계약을 하세요.
그리고 기본적으로 전입신고와 확정일자는 반드시 받으시고 대항력을 갖추기실 바랍니다.
주인이 하는 말을 믿었을수도 있고(하지만 계약 내용을 실행하지 않음)
진짜로 제대로 알아보지 않거나 주인이나 부동산이 속였을수도 있습니다.
하지만 지금 나오는 전세사기의 대부분은 전세 시세가 떨어져서 다음 세입자를 구하기 어려우니 주인이 보증금 상환을 못하는 상황이 된것이 거의 다 입니다.
부동산 투자(갭투자)에 실패한 주인이 시세 하락분의 리스크를 세입자의 몫으로 돌리고 있는 것입니다.
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전세사기를 몇가지로 분류해 볼 수 있는데 전입신고 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 이는 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다.
전입신고의 허점 이용은 같은 날 전입신고와 근저당 또는 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 다음날 오전 0시에 일어나므로 더 늦게 형성되는 것을 이용하는 것으로, 고의로 악용하는 경우 피해를 당할 수 있는 것이고,
갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 주택, 특히 빌라의 경우 실 거래가를 알기 힘든 점을 노려서 집값을 부풀려 전세금을 받고 후에 경매로 넘어가면 보증금 반환이 되지 못하는 결과를 가져오는 것입니다.
신탁을 이용한 방법 둘 부동산 소유권을 집주인이 신탁회사에 주고 대출을 받는 방법이 있는데 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이므로 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다.
그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황이 좋지 않아 세금을 내지 못해 공매로 가거나 전세가가 내려가서 후속 임차인을 구하지 못하므로 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하는데 임대인이 돈을 구해보려는 노력을 하지 않고 무작정 기다리라고 하여 피해를 주는 경우도 있습니다.
다양한 방법의 사기 방법이 있기에 특히나 경험이 많지 않는 경우에는 공인중개사를 통한 거래를 하는 것이 바람직하며 등기부등본과 건축물대장 확인, 계약서 특약, 전입신고와 확정일자, 전세보증보험 가입 등 전세사기를 방지하기위한 조치들이 반드시 필요합니다.
새로지은 빌라나 오피스텔에서 문제가 많이 발생했습니다
집을 여러채를 가지고 있는분들이 비싸게 전세를 놨는데 한동안 집값과 전세가가 내려가서 나가야 하는 세입자들 보증금을 못빼줘서 전세 사기로 이어졌고 한두채면 해결을 하는데 여러채이다 보니 감당을 못해서 도미노처럼 쓰러진경우가 많았습니다
그래서 전세를 알아볼때는 공시지가에 126%을 곱해서 나온 전세가이면 전세보증보험에 가입이 됩니다
그런부분을 염두에 두고 얻으시면 됩니다