첫 자취인데 임차권 등기가 설정 되어있어서 불안하네요

Question

이번에 부모님과 함께 전세로 첫 자취방을 구했는데, 제가 관련 지식이 부족해서 대부분 부모님 판단을 믿고 진행한 상황입니다. 다만 전세 사기가 많다고 해서 걱정이 되어 문의드립니다.

• 계약한 집에 현재 임차권 등기가 설정되어 있습니다. (이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 설정한 것으로 알고 있습니다.)
  하지만 등기부등본상 임차권 등기 외에는 근저당 등 다른 권리는 없었고, 전세보증보험 가입이 가능한 집이라고 확인받았습니다.
  또한 계약서에 “전세보증보험 가입이 불가능할 경우 계약을 무효로 하고 전세금을 반환한다”는 특약도 기재하였습니다.
  이러한 조건이라면 계약을 진행해도 괜찮은 상황인지 궁금합니다.

• 잔금일(입주일) 진행 절차에 대해 확인하고 싶습니다.
  제가 알고 있는 순서는 다음과 같습니다.

• 잔금일 당일 전 세입자가 완전히 퇴거했는지 확인

• 임차권 등기 말소 진행(접수 확인)

• 이후 잔금 지급

• 전입신고 및 확정일자 진행

위와 같은 절차로 진행하는 것이 맞는지, 혹시 놓치고 있는 부분이나 주의해야 할 점이 있다면 조언 부탁드립니다.

전세가 처음이라 많이 불안한 상황이라, 자세한 답변 주시면 정말 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 배진혁 변호사입니다.

임차권등기가 된 집은 원칙적으로 피해야 하나, '말소 조건' 및 '보증보험 가입 특약'을 넣었으므로 절차만 엄격히 지키면 진행 가능합니다. 반드시 잔금 지급과 동시에 임차권등기 말소 서류 접수를 확인해야 하며, 당일 즉시 전입신고와 확정일자를 마쳐 대항력을 확보하십시오.

다만 말소 접수 후 실제 등기부상 삭제까지 시차가 발생하므로, 그 사이 다른 권리가 침범하지 않도록 등기부등본을 실시간 감시해야 합니다. 만약 보증보험 가입이 거절되면 즉시 계약을 무효로 하고 전세금을 반환받는 절차에 착수해야 함을 유의하십시오.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

이미 임차권 등기가 있기 때문에 상당히 위험성이 있는 상황으로 보입니다. 임차권 등기가 있는 집은 가급적 부득이한 사정이 아니라면 전세 계약을 하지 않으시는 것이 맞습니다.

임차권등기가 있다면 이미 임대인이 보증금을 반환할 자력이 없는 상황이라는 것이므로 위험합니다.

다만 보증보험 가입이 가능하다면 위험성은 훨씬 덜하기 때문에 보증 보험 가입을 조건으로 계약을 체결하시는 것은 가능하다고 보여집니다.

보증보험 가입이 가능하다는 조건이 계약서에 명시되어야 합니다.

잔금 지급과 관련된 절차는 일반적인 것으로 특별히 문제는 없을 것으로 보이나 이미 임차권 등기가 있다는 점에서 주의는 필요합니다. 임대인 및 중개인과의 대화는 모두 녹음하여 두시는 것이 좋습니다.

추후 법적인 문제가 되었을 때 녹음은 증거로서 주요하게 사용될 수 있습니다.