월세 계약이 끝나고 집주인이 보증금을 4달 째 주지 않는데 어떻게 해야 할까요?

Question

월세 계약이 종료되기 1~2주 전인 6월 말쯤, 집주인에게 그동안 감사했다는 인사와 함께 계약을 종료하겠다는 의사를 전달했습니다. 그런데 나중에 알고 보니, 월세 계약을 종료하려면 계약 만료 약 3개월 전에 집주인에게 미리 통보해야 한다고 하더라고요. 사회초년생이다 보니 이러한 사실을 미처 알지 못했습니다.

집주인은 다음 세입자가 구해져야 보증금을 돌려줄 수 있다고 말씀하셨습니다. 저 역시 계약 종료 의사를 늦게 전달한 책임이 있다고 생각해, 계약이 끝난 이후에도 보증금 반환을 별도로 요구하지 않고 기다렸습니다.

하지만 계약이 종료된 지 거의 4개월이 지난 지금까지도 보증금을 돌려받지 못하고 있습니다. 최근 집주인에게 다시 연락했지만, 여전히 다음 세입자가 구해지지 않았다는 이유로 보증금을 반환하기 어렵다는 답변만 들었습니다.

저도 계약 종료를 늦게 통보한 부분에 대해서는 책임을 인정하고 있습니다. 다만, 계약이 종료된 지 상당한 시간이 지났음에도 다음 세입자가 구해지지 않았다는 이유로 보증금을 계속 돌려받지 못하는 상황이 답답합니다.

그래서 인터넷으로 찾아보니 일단 임차권 등기명령을 신청하고 그 다음 지급명령을 신청하라 하는데, 보증금을 돌려받으려면 어떤 조치를 취해야 하는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

계약 종료 1~2주 전에 알렸다는 이유로 넉 달째 다음 세입자만 기다리고 계시니 답답하시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 지금은 이미 보증금을 돌려받아야 할 시점이 지났고, 다음 세입자를 구하는 일은 반환 조건이 아닙니다.

1. 늦은 통보의 영향은 생각보다 작습니다

주거용 임대차로 보고 말씀드리면, 임차인의 종료 통지 기한은 3개월 전이 아니라 2개월 전입니다. 늦게 알려 묵시적으로 갱신되었더라도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 처음 알린 때부터 이미 3개월이 지났습니다.

2. 임차권등기명령 다음 지급명령 순서가 맞습니다

임차권등기에 든 비용도 임대인에게 청구할 수 있습니다. 지급명령은 빠르지만, 임대인이 이의하면 일반 소송으로 넘어갑니다.

3. 그런데 벌써 전입신고를 옮기셨을까요

임차권등기 전에 주소를 옮겼다면 기존 대항력과 우선변제권을 잃었을 수 있습니다. 아직 주소가 그 집에 있다면 등기가 될 때까지 옮기지 마세요.

지금은 임차권등기명령부터 신청하세요.

잘 해결되시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 남현수 변호사입니다.

주택임대차보호법 제6조 제1항 후문은 임차인이 기간 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 봅니다. 따라서 만료 1~2주 전에 통보했다면 일단 묵시적 갱신이 되었을 가능성이 높습니다. 그런데 제6조의2는 묵시적 갱신 시 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생긴다고 정하고 있습니다. 6월 말에 종료 의사를 전달하셨다면 늦어도 9월 말경에는 계약이 끝난 것으로 볼 수 있습니다.

계약이 끝났다면 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 있고, 새 임차인을 구하지 못했다는 사정은 반환을 미룰 법적 근거가 되지 못합니다. 제4조 제2항은 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보고 있으므로, 우선 해지 통지일과 해지 효력일을 명시해 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보내 두시기 바랍니다.

이사를 해야 한다면 그 전에 제3조의3에 따라 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기까지 마치셔야 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 이후 지급명령이나 보증금반환청구 소송으로 집행권원을 받아 강제집행할 수 있고, 제3조의3 제8항에 따라 등기명령 신청 비용도 임대인에게 청구할 수 있습니다.

※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.