등기부에 두 개의 호실이 같이 잡혀있는 경우

Question

송파에 있는 다세대주택이고 을구 깨끗 / 임대인 세금 체납도 없고 / 건축물도 위반 아니고 / 깡통전세도 아니었어요.

근데 딱 하나 거슬리는 게, 표제부 건물내역에 1층과 201호가 같이 잡혀있더라구요.

1층은 엄청 좁은 집이고, 인터넷등기소에서 검색도 안되더라구요. 전입은 되어있고, 500/30으로 이미 임차인이 있었어요.

저는 1억에 30이구요. 뭔가 찜찜해서 계약을 안했는데, 나머지는 정말 다 괜찮았거든요. 집주인 부부도 5층에 사시고.. 계약을 안 한 게 잘한 걸까요? 아니면 그냥 이정도면 계약하는 게 좋을까요? 집 컨디션 등등 다 맘에 듭니다.

Answer 1

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

송파에 있는 다세대주택이고 을구 깨끗 / 임대인 세금 체납도 없고 / 건축물도 위반 아니고 / 깡통전세도 아니었어요.

근데 딱 하나 거슬리는 게, 표제부 건물내역에 1층과 201호가 같이 잡혀있더라구요.

1층은 엄청 좁은 집이고, 인터넷등기소에서 검색도 안되더라구요. 전입은 되어있고, 500/30으로 이미 임차인이 있었어요.

저는 1억에 30이구요. 뭔가 찜찜해서 계약을 안했는데, 나머지는 정말 다 괜찮았거든요. 집주인 부부도 5층에 사시고.. 계약을 안 한 게 잘한 걸까요? 아니면 그냥 이정도면 계약하는 게 좋을까요? 집 컨디션 등등 다 맘에 듭니다.

==> 상기 내용을 고려할 때 별도 등기부등본이 없었다면 하나의 물건으로 판단해야 합니다. 선순위 근저당이 없다면 계약을 진행하여도 문제가 되어 보이지 않습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

질문자님이 들어갈 경우, 1층 세입자와 201호 세입자 모두 하나의 등기상 공간의 임차인이 됩니다

만약 집주인이 부도가 나서 경매로 넘어간다면, 두 명 모두 보증금 일부밖에 못 받을 수 있습니다

즉, 깡통전세는 아니지만, 권리경합이 발생할 수 있는 복합 리스크 구조입니다

1층이 등기부상 개별로 안 잡혀 있고, 소액임대 중이라는 점은 이런 구성은 불법 증축 또는 비정상적 건물 분할에서 자주 발생합니다

인터넷등기소에서 검색되지 않는 건, 1층이 등기상 독립 호실이 아니기 때문입니다

사실상 쪼개기 구조인데, 겉보기엔 합법처럼 보여도 실제 임대 구조는 비정상일 수 있습니다

계약을 보류한 결정, 매우 신중하고 잘한 판단입니다

전체 조건이 좋아도, 소유권·점유권 구조가 불명확한 매물은 피하는 게 원칙입니다

임대차 계약에서 가장 중요한 건 내 권리를 확실하게 주장할 수 있는 구조인가 입니다

단순히 세금 체납이나 깡통 여부만 보는 게 아니라, 법적으로 완결성 있는 등기 구조를 봐야 합니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

등기부등본에서 소유권과 권리 관계를 반드시 확인하고 1층과 201호가 어떤 권리적 관계인지 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

임대인의 신용 상태 및 체납 세금 여부를 국세 납입 증명서, 지방세 납세 증명서 등으로 다시 한번 확인 하시고 계약서 특약사항으로 1층과 관련된 권리 문제나 임차인 상황을 명확히 기재하시면 계약하셔도 무방할 듯 합니다.

감사합니다.