미국의 주택경매시스템이 어떤 구조인가요
미국에선 주택담보대출의 연체시 매우 간단하게 경매시스템으로 매물이 나온다고 하는데요
그렇다면 미국의 주택경매시스템이 어떤 구조인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
미국의 경우도 우리나라 경매와 절차상에는 크게 다르지는 않습니다. 그리고 미국특성상 각 관할지역 규정에 따라 세부절차에는 차이가 있을수 있습니다. 보통 경매가 진행되게 되면 경매공고를 지역신문이나 법원 게시판, 경매사이트등에 공고가 되고, 밥원내 현장경매 또는 플랫폼을 통한 온라인 경매가 진행되게 됩니다. 그후 최고가 낙찰이 되면 일정기간내 남은 잔금을 넣고 소유권을 인수하게 됩니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우리나라 경매는 주로 채권자가 법원에 신청을 해서 법원이 경매를 진행을 하고 낙찰이 되면 소유권이전등기를 하는 절차지만 미국의 경우 은행에 주택담보대출이 연체가 되면 은행이 직접 경매를 진행을 하고 최고가 낙찰이 되면 바로 소유권이전이 되는 비교적 간단한 프로세스로 진행을 하게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
미국의 주택 경매 시스템은 주택담보대출(모기지)을 연체했을 때 채권자인 금융기관이 담보물(즉, 주택)을 회수하여 공매나 경매를 통해 회수금액을 보전하는 방식인데 한국과는 구조적으로 차이가 좀 있고, 주마다 법적인 절차도 다르다고 합니다
보통 90일 이상 모기지 연체 시 채무불이행 상태로 간주되고 이 시점에서 은행(또는 모기지 서비스 회사)은 차압 절차(foreclosure)를 시작할 수 있다고 합니다
미국 주택 경매의 특징은 절차가 빠르고 단순한 편이고 (특히 비사법적 차압일 경우)
입찰에 일반인도 참여 가능하지만, 정보 탐색과 리스크 관리가 필요하고
주(state)마다 차압 및 경매 법률 다름 (캘리포니아와 뉴욕은 완전히 다름)
은행이나 투자자에게 유리한 시스템이라서 채무자가 연체하면 비교적 신속히 회수 가능하다고 합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
미국에서 집을 살 때 대개 은행에서 모기지론을 받습니다. 이 때 대출자는 채무문서와 신탁증서 또는 저당증서에 서명합니다.
신탁증서가 경매를 가능하게 만드는 문서인데 대부분 주에서 비사법 절차형을 채택하고 있어 은행이 법원을 거치지 않고 직접 경매로 넘길 수 있습니다.
위 시스템으로 경매를 간편하게 진행될 수 있겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
미국의 주택 경매 시스템은 한국과 달리 상대적으로 간단하고 빠르게 매물화되는 구조를 가지고 있습니다.
핵심은 은행(채권자)이 소유권을 빠르게 회수할 수 있는 시스템이라는 점입니다. 아래에 그 구조를 간단히 정리해드릴게요.
1. 주택담보대출(모기지) 연체 발생
일반적으로 90일 이상 연체되면 은행은 ‘담보권 실행’ 절차에 착수합니다.
이 시점에 채무자(소유자)에게 연체 통지 및 경고장을 보냅니다.
2. 압류절차 개시
주에서 정한 대기 기간(일반적으로 90일)이 지나면, 은행은 법원이나 관할 당국에 압류 공고를 게시합니다.
이때부터 경매 일정이 확정됩니다.
3. 경매 방식
미국에는 주마다 경매 방식이 다른데, 크게 두 가지로 나뉩니다.
1) Judicial Foreclosure (사법 절차형)
법원 절차를 통해 집행됨 (예: 뉴욕, 플로리다)
다소 시간이 오래 걸리지만 법적 보호가 강함
2) Non-Judicial Foreclosure (비사법 절차형)
법원 개입 없이, 신탁법(Deed of Trust)을 통해 경매 진행 (예: 캘리포니아, 텍사스)
절차가 빠르고 간편함 → 연체 후 몇 달 내 경매 가능
4. 경매 진행
법원이든 위탁 관리인이든 공공 장소(법원 앞, 시청 등)에서 공개 입찰 방식으로 진행됩니다.
현금 또는 사전 등록된 자금으로 낙찰 받아야 하며, 매입자는 건물 상태 확인 없이 구매하는 것이 일반적입니다.
5. 소유권 이전
낙찰자는 경매 직후 바로 소유권을 이전받습니다.
이후 퇴거 절차를 진행하거나, 세입자가 있다면 계약 인수 등을 협의해야 합니다.
6. 경매 전 단계에서 판매도 가능
경매 전 단계에서 숏세일 , 즉 채무자와 은행의 합의 하에 시세보다 싸게 집을 파는 것도 흔한 구조입니다.
이를 통해 은행은 빠르게 채권을 회수하고, 채무자는 경매를 피할 수 있습니다.
요약
미국 주택 경매는 빠르고 효율적인 부실채권 회수 시스템입니다.
특히 비사법형 경매가 일반화된 주에서는 연체 후 몇 달 내에 바로 경매로 넘어갑니다.
경매 과정은 법적 절차 최소화, 공개 입찰, 현금 낙찰, 신속한 소유권 이전이 특징입니다.
참고하세요!!