전세보증보험 가입 요건 강화가 비아파트 월세 가속화와 세입자에 미친 타격이 궁금합니다.

Question

전세사기 재발 방지를 위해 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금 반환보증보험의 가입 요건을 공시지가의 126퍼센트 룰로 강화했던 정책이 임대차 시장 동향을 흔들고 있다고 들었습니다.

이러한 규제 강화로 인해 전세 기피 현상과 월세 전환 속도가 가속화되면서 발생하는 서민 주거비용 상승 타격 수준이 어느 정도인가요?

전세 계약 전 보증금 미반환 리스크를 서류상 완벽히 검증할 수 있는 전문가님의 임대차 계약 실무 팁을 공유해 주세요.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

전세보증보험 126%룰 도입 후 보증금 한도가 낮아지자 임대인들이 전세를 월세로 전환하면서 특히 빌라 등 비아파트 시장을 중심으로 월세화 현상이 가속화되었습니다. 이로 인해서 보증금이 낮아진 만큼 매달 주거비 부담이 늘어난 임차인들이 고통받고 있으며 보증 가입이 불가능한 사각지대 매물들이 늘어나 서민 주거 환경이 더욱 불안정해졌습니다. 보증금 사고를 방지하려면 계약 전 등기부등본과 건축물대장을 필히 대조하시고 계약서에 보증보험 가입 불가 시 계약해제 등의 특약을 반드시 넣어야 안전합니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문처럼 전세보증보험 요건 강화에 따라 아파트에 대해서는 매물영향이 적지만, 시세가 부정확한 빌라등 비아파트시장에서는 매물의 월세전환이 빠르게 나타나고 있습니다. 이는 전세보증보험없이는 보증금 보호가 어렵다는 걸 많은 분들이 많아 어쩔수 없이 비아파트에 입주를 할 경우 월세전환을 많이 하기 때문입니다. 문제는 월세는 주거비용 부담이 전세보다는 높은 편이라 내집이 없는 세입자들의 소비를 줄이게 만들고 이는 내수경기의 어려움으로 연속적으로 이어지게 됩니다.

그리고 계약전에 보증금 미반환리스크를 완벽하게 할수 있는 방법은 없습니다. 이뉴는 보증금반환은 계약이 만료되는 2년 혹은 4년뒤 시점인데 해당시점에 임대인 경제적 상황이나, 부동산 시장상황이 어떻게 바뀔지 현시점에서는 100% 확답하기 어렵기 떄문입니다. 그래서 최대한 보증보험등의 안전장치를 하는게 최선입니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 현재 전세의 품귀현상은 전세보증보험가입 강화에 대한 부담으로 증가를 하였다기 보다는 정부의 다주택자들에 대한 규제 및 실거주위주의 갭투자 차단정책 및 그외 신축아파트소유권이전부 전세대출 금지, 전세보증금반환용대출 1억 제한, 공급부족등 여러 요인으로 인해서 전세가 줄어들고 매매나 월세로 전환이 되는 경우가 많아지고 있다 볼 수 있습니다. 전세의 경우 등기부등본을 통한 선순위 근저당권이 없는 곳에 확정일자 + 전입신고를 해서 우선변제권 및 대항력을 갖추시고 또한 전세보증보험가입을 하게 되면 안전하게 전세보증금을 지킬 수 있을 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

주택도시공사는 전체 보증금 반환보증보험 가입 요건을 강화하면서 전세가가 공시가격의 126%를 넘으면 보증을 안 해주거나 가입이 매우 어려워지도록 바꿨습니다.

이는 곧 집값 대비 전세가율이 높아지는 빌라, 연립, 다가구 등 비아파트 전세를 막는 효과를 낳았습니다.