매수한 아파트에 실거주의무 관련 답변 부탁 드립니다.

Question

- 2025년 9월 서울 영등포구 아파트 매수

- 2025년 10월 토지거래허가제 지정

- 임차인 거주중

ㅇ 2023년 9월 최초전세계약

ㅇ 2025년 9월 묵시적 계약연장

ㅇ 2027년 9월 계약종료이나 갱신권 사용 의사가 있음

ㅇ 사실상 2029년 9월 입주가 가능할 것으로 보임

토허제 지정 이전 갭투자로 매수하였는데요, 임차인이 묵시적연장+갱신권까지 사용하면서 사실상 4년뒤인 2029년 9월 실입주가 가능합니다.

이 경우

1. 매수인에게 토허제 실거주 의무가 있는지 (소급적용여부)

2. 있다면 임차인의 갱신권 사용 거부가 가능한지

3. 실거주 미이행에 대한 페널티가 있는지

* 매수인은 2주택자이며(서울 아파트, 부산 오피스텔), 경기도에 전세 거주중입니다.

Answer 1

안녕하세요. 배성권 변호사입니다.

토지거래허가제 실거주의무가 소급 적용되나요
→ 토지거래허가구역 지정 이후 신규로 허가를 받아 거래한 경우에는 실거주 의무가 부과될 수 있지만, 지정 이전에 이미 적법하게 체결된 매매계약에는 원칙적으로 소급 적용되지 않습니다. 다만 “허가 신청 시점과 잔금·등기 시점”이 언제인지에 따라 적용 여부가 달라질 수 있어 계약 구조 확인이 필요합니다.

임차인의 갱신청구권 사용을 거부할 수 있나요
→ 임차인이 주택임대차보호법상 요건을 갖춘 상태라면 갱신청구권은 원칙적으로 거부하기 어렵습니다. 다만 매수인의 실거주가 법적으로 인정되는 경우에는 갱신 거절 사유로 활용될 수 있지만, 이 역시 실거주 의무의 존재 여부가 전제됩니다.

실거주 의무를 이행하지 않으면 페널티가 있나요
→ 토지거래허가 조건으로 실거주가 부과된 경우 이를 이행하지 않으면 허가 취소, 이행명령, 과태료 등의 행정상 제재가 문제될 수 있습니다. 다만 실제 적용 여부는 해당 거래가 허가제 적용 대상인지와 계약 시점 기준으로 판단됩니다.

정리하면 현재 사안은 “허가제 적용 여부 + 계약 체결 시점”이 핵심이라 단순히 실거주 의무가 자동으로 생기는 구조는 아닙니다. 계약 구조를 기준으로 정확히 판단하는 것이 중요합니다.