현재는 월세살면서 전세로 가기위해 자금을 차곡차곡 저축하고 있는데요 전세사기가 빈번하니 회의가 느껴지는데 전세사기를 당하지않기위해서 무엇을 해야
월세살면서 월세나가는게 아까워 전세자금을 마련하기위해 저축을 차곡차곡 쌓고 있는데요 메스컴을 통해서 보듯 전세사기가 비일기재 하다보니 희망감이 회의감으로 느껴지는 요즘인데요 그렇다고 평생을 월세 내가면서 살수도 없는 노릇이고 내집마련때까지는 전세를 거쳐야하는데 전세사기를 당하지않는 방법 및 팁좀 주시죠 올바른 부동산 전문가님들?
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.
요즘 이런 질문을 많이 받는 것 보면 다들 걱정이 많으신것 같습니다.
그런데 제가 알기로는 뉴스에 나온 사례를 법적으로 미리 예방하기엔 어려움이 있더라고요.
전세계약시 특약에 문제 발생시 중개사가 일부분이라도 보상한다 라고 적으면,
중개사가 그나마 안전한 매물을 추천하지 않을까 싶습니다.
그리고 다른 이야기하자면, 전세보다 월세가 더 좋습니다.
법적으로 보호할수 있는 내용이 많고, 월세 매달 나가는 것도 아깝지만
전세금과 같이 큰 돈이 2년동안 묶이는 것도 사실 기회비용 측면에서 마이너스입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세 계약시 해당 목적물에 대해 시세 파악이 우선되어야 합니다. 특히 빌라의 경우 비고시세나 주변시세가 부정확하기에 가까운 부동산여러곳을 방문해 시세확인을 한 뒤 보증금이 시세 대비 80%가 넘는 경우 계약을 피하는것이 좋습니다. 또 계약전 등기부를 통해 선순위 물권이나 기타 권리가 있는지 여부를 확인하고 반드시 권리상 문제가 없는 주택일때 계약을 진행하는게 좋습니다. 또한 잔금일 치루고 전입신고 및 확정일자를 반드시 부여받고 전세보증보험 가입을 꼭하는게 좋습니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
전세사기를 안당하기 위해서는 정말 종합적인 검토가 필요합니다. 법률적으로는 전혀 문제가 없을 지라도 일상적인 부분도 검토해보면 문제가 될 여지는 충분히 줄일 수 있습니다.
법적인 부분은 대부분 아시다 시피 소유권 관계 라든지 해당 부동산 계약후 대출실행에 대한 부분 그리고 기존에 소유권 이외의 사항의 채권최고액과 전세금설정에 따른 전세가율등을 살펴볼 수 있으나 이에 추가적인 사항들이 많습니다. 전세보증보험에 대한 책임율도 이제 줄인다고 하니 더욱 조심해야 할듯 합니다.
일상적인 부분에 대해서 조금더 살펴본다면
해당 계약할 부동산의 소유주가 개인한명인지 법인인지 건축주인지에 따라 조금씩 리스크가 다르며 해당 부동산 소유주가 같은 건물에 거주하는지 등에 따라 조금 더 리스크를 생각해볼 필요가 있습니다.
또한 해당 건물에 먼저 들어가있는 세입자들의 전세와 월세 비율등을 먼저 간략하게 파악해볼 필요가 있습니다. 물론 전문으로 하는 부동산의 말을 온전히 믿어서는 안되며 전세매물보다는 월세 매물이 더 많을 수록 본인의 전세 보증금을 변제 받을 가능성이 더 높겠죠? 이러한 다양한 방법들을 계약전에 사전에 빠르고 정확하게 판단하는것들이 리스크를 줄이고 전세사기를 당하지 않게 하는 방법이라고 보여집니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
1. 전세 매물 시세 확인
전세계약을 하기 전에는 임대차계약 대상 부동산의 관련 공문서를 잘 살펴봐야 합니다. 먼저, 주변보다 시세가 싸게 나왔다면 그 이유를 확인해야 하며, 국토교통부의 ‘실거래가 공개시스템‘에서 기존 거래가를 확인해 해당 전세 매물의 가격이 합리적인지 확인해야 합니다.
2. 관련 공문서 확인
부동산 관련 공문서를 확인해 해당 매물이 압류당할 위험이 있는지 확인해야 합니다. 확인해야 할 공문서는 건축물대장, 등기사항증명서, 전입세대열람내역서 입니다.
건축물대장 : 부동산의 면적 확인 및 불법 건축물 여부 확인용(정부24 열람 및 발급, 누리집, 주민센터 발급)
등기사항증명서 : 집주인과 부동산의 실제 소유자 여부 확인용(법원, 무인민원발급기, 누리집 발급)
전입세대열람 내역서 : 선순위 임차인의 유무, 이중계약 여부, 보증금 총액 확인용(누리집, 주민센터 발급)
3. 집주인의 체납 여부 확인
집주인에게 세금 체납 내역이 있다면 ‘조세채권 우선의 원칙’에 따라 국세를 임차인의 보증금보다 먼저 가져가게 됩니다. 재산세, 상속세, 종합부동산세 등 체납한 국세가 전세보증금보다 많다면, 세입자는 전세보증금을 한 푼도 돌려받을 수 없게 됩니다.
임대차계약 전에 미납국세 열람제도를 활용 해 집주인이 밀린 세금이 있는지 확인해야 합니다. 미납국세 등 열람 신청은 세무서에 방문하여 신청 및 확인이 가능합니다. 세무서 방문이 어렵다면 계약 전에 집주인에게 국세/지방세 납부증명서를 요구해 체납 내역 여부를 확인할 수도 있습니다.
4. 임대차계약 특약사항 기재
위와 같은 3가지 확인사항 외에도 임대차계약서에 근저당권 관련 특약을 기재해 전세보증금을 지키는 안전장치를 추가할 수 있습니다. 근저당권 특약은 만일에 대비하는 것으로 집주인이 세입자가 전십신고를 하는 당일 집을 담보로 대출을 받게 되면 세입자의 전세보증금보다 더 우선순위를 갖게 되어 압류 및 경매가 진행될 경우 보증금을 돌려받지 못하는 일이 발생할 수 있습니다.
보통 ‘전입신고’를 하면 보증금을 돌려받을 수 있다고 생각하지만, 전입신고는 신청한 다음날부터 효력이 발생하기 때문에, 담보대출 당일에 효력이 발생하는 근저당권 관련 특약을 넣어야 합니다. 특약 기재사항은 ‘전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음날 까지 (다른 근저당권이 설정되지 않은) 계약 당시 상태로 유지한다.’고 기재하면 됩니다.
전세 임대차계약 후 해야 할 일 3가지
1. 등기사항증명서 확인
전세계약 후 잔금을 납입하기 전에 등기사항증명서를 확인해 앞순위의 권리자를 확인해야 합니다. 등기사항증명서에 명기된 보증금 총액과 앞순위 권리자를 확인해 본인의 보증금을 보호받을 수 있는지 체크해야 합니다. 등기사항증명서에서 꼭 확인해야 할 부분은 ‘을구’이며 등기목적 및 접수일자, 권리자 내역을 확인해야 합니다.
2. 전입신고 하기
전입신고를 하면 대항력이 생기며, 임대인에게 보증금을 돌려받기 전까지 임차인의 권리를 보장받을 수 있습니다. 위에서 설명한 것처럼 전입신고는 신고 다음날부터 효력(대항력)이 발생합니다. 전입신고를 하면 집이 경매로 넘어가더라도 계속 거주할 수 있으며, 전세보증금을 돌려받을 때도 유리한 위치를 확보할 수 있습니다.
전입신고는 임차한 건물이 있는 지역의 주민센터에 방문하여 신청하거나 정부24 누리집 및 스마트폰 앱에서도 가능합니다.
만약 전입신고가 어려운 경우에는 전세권을 설정해 전세보증금을 보호해야 합니다. 회사 기숙사와 같이 전입신고가 어려운 주택을 임차를 할 경우 전세권을 설정해 후순위 권리자보다 전세보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다. 단, 전세권 설정을 위해서는 집주인의 동의를 받아야 합니다. 참고로 전세권 설정은 등기소에 방문하여 신청이 가능합니다.
3. 확정일자 받기
확정일자는 임대차계약을 한 날짜에 대해 공공기관에서 확인해주는 제도입니다. 확정일자는 법원 인터넷등기소 누리집이나 주민센터에서 받을 수 있습니다. 확정일자를 받으면 우선 변제권을 얻게 되며, 이는 후순위 권리자 및 채권자보다 먼저 전세보증금을 변제 받을 수 있습니다.
4. 전세보증금 반환보증보험 가입
전세보증금 반환보증보험은 깡통전세와 같이 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 경우 전세보증금을 돌려받을 수 있는 보험 상품입니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증(SGI)에서 가입이 가능하며 보증사에 따라 가입 가능 전세가격, 한도, 신청 기한 등이 달라지기 때문에 전세계약 전에 전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
제일 중요한 포인트는 시세에 근접한 전세는 계약하지 않는것입니다.
전입과 확정일자 잘 챙기시고 1순위 유지 하시면서 전세 보증보험까지 해두시면 사실상 세입자가 할 수 있는것은 다 하는것입니다.
전세가는 시세의 70%를 넘지 않는게 좋은데 사실 이게 아파트 말고 일반 주택은 구하기 쉽지는 않기는 합니다.
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