전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 하나요?

Question

전세 계약기간이 끝났는데 집주인이 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다고 합니다. 이미 계약은 종료됐고 이사도 해야 하는 상황인데, 이런 경우 어떻게 대응해야 하나요? 보증금을 받지 못한 상태에서 이사하면 불이익이 있는지, 임차권등기명령이나 보증금 반환소송을 진행해야 하는지도 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

계약이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못했다면 우선적으로 임차권등기명령 신청을 고려하셔야 합니다. 그리고 전세보증금반환보증에 가입되어 있다면 해당 보증기관의 요건과 절차에 따라 보증이행을 청구하시는게 가장 빠른 방법이 될수 있습니다. 만약 반환보증에 가입되어 있지 않다면 지급명령이나 보증금반환소송 등의 법적 절차를 진행할 수 있으며, 확정된 지급명령이나 승소판결 등을 통해 강제경매를 신청하여 보증금 회수를 시도할 수 있습니다.

다만 이러한 과정은 상당한 시간이 소요될 수 있고, 경매를 진행하더라도 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성을 배제하기는 어렵습니다. 따라서 법적 절차를 진행하면서 임대인을 압박하며 보증금 반환 일정에 대한 협의를 이어가시는 것이 현실적이라고 할수 있습니다

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

계약이 끝났음에도 전세보증금을 돌려주지 않을 때 가장 효과적인 것은 전세보증보험을 활용하는 것입니다. 그러나 전세보증보험에 가입하지 않았으며 계약만료에도 보증금 반환이 되지 않는 경우에는 상황을 정리하여 내용증명(미반환시 임차인이 입게 되는 손해인 계약 파기시의 계약금, 대출금 미상환으로 인한 연체대금 등과 임대인의 책임소지를 명시합니다.)을 발송하고 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다. 임차권등기명령으로 임차권이 등기되면 대항력과 확정일자 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있기에 하는 것인데 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 퇴거를 하는 순간 대항력과 확정일자를 상실하게 되므로 임차권등기가 이루어지기 전의 공백에 권리순위를 다투는 일이 벌어지게 되면 자칫 위험한 상황이 될 수도 있습니다. 임차권 등기가 되면 임대인은 압박감을 느껴 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 이때 통상적으로 임차인은 보증금을 받고 임차권 해지에 필요한 해지증서, 위임장 등을 임대인에게 내어 주며 관련비용 도 함께 정산 받습니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다. 하지만 임차권등기명령에도 보증금 반환이되지 않는다면 전세보증금 반환 청구 소송의 방법을 추진해야 할 수 있으며, 미리 가압류 등의 보전 조치도 고려해보셔야 할 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

계약이 종료 되었으면 이유 불문 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해 줘야 합니다.

임차권 등기 명령 및 보증금 반환 소송을 진행하시길 바랍니다.

원만하게 해결하시길 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 임대차 계약이 끝나가기 전에 임대차 완료일 까지 보증금 반환이 안될 경우 임차권등기명령을 하신다고 하고 또한 그 이후 보증금 반환 소송 및 지연이자 배상 소송을 같이 진행한다고 내용증명을 먼저 보내시게 되면 임대인은 보다 적극적으로 새로운 임차인을 구할 수 있습니다. 그래도 보증금 반환이 어려울 경우는 소송 판결문을 받아서 경매로 넘겨서 낙찰대금에서 회수를 하는 방법도 있을 수 있습니다. 또한 임차권등기명령전에는 전출을 하시면 대항력이 사라지기 때문에 반드시 임차권등기명령을 하고 이사를 가시는 것이 좋을 수 있습니다. 감사합니다.