이경우에 법정이나 관습적이나 지상권이 성립할까요?

Question

해당 토지는 현 땅주인의 부친이 동네이웃인 전소유주에게서 26년전 매매를 통해 취득했고 5년전 현 땅주인에게 상속하였습니다

그땅은 현 땅주인이 상속받기전부터 다른 소유주의 이름으로 된 미등기 건물이 있었습니다.

소유권 변동기록을 보면 등기부등본에 매매과정에서 현건물주의 이름은 전혀 없었습니다.

다만 26년전 전소유주의 성씨와 동일하여 그사람의 집안사람은 아닐까 추측하였습니다.

그땅 주변 대다수의 다른 땅들이 26년전 전소유주의 명의로 되어있었기 때문입니다.

건축물 대장에는 (2011.10월 건축물대장 기초자료 정비에 의거 표제부 건축면적 0->16.2 , 용적율 산정용 연면적 0->16.2 직권 변경)이라고 되어있었습니다

1.그럼 이것은 현 땅주인의 부친이 소유하고 있던동안 지어진 것입니까? 아니면 원래 전소유주의 땅이던 시기부터 이미 지어진 집을 건축물대장에 2011년에서야 제대로 표시된 것입니까?

로드뷰를 통해서 확인해보니 집의 면적은 현재 땅주인의 부친이 소유하던 시절부터 이미 45평 땅의 절반을 차지한 면적그대로 유지되어 왔습니다 건축물대장상의 16.2제곱미터 면적보다 훨씬 더 큽니다

2.경매신청으로 가압류한 토지인데 만일 제가 셀프낙찰하면 건물 소유주에게 지상권이 성립될까요?

Answer 1

• 결론 및 핵심 판단
  제시된 사정을 전제로 하면 해당 토지 위 건물에 대해 법정지상권이나 관습법상 지상권이 당연히 성립한다고 단정하기는 어렵습니다. 건물의 존부 시기와 토지 취득 경위가 명확히 분리되어 있고, 토지와 건물의 소유관계가 동일인 관계로 전환된 적이 확인되지 않기 때문입니다. 경매 낙찰 시에도 지상권이 자동으로 인정될 가능성은 제한적입니다.

• 법리 검토
  법정지상권은 토지와 건물이 동일 소유자였던 상태에서 소유가 분리되는 경우에 인정됩니다. 질문 사안에서는 토지 매수 및 상속 과정에서 건물 소유자가 등기상 전혀 등장하지 않고, 건물대장 정비는 행정상 표제부 보정에 불과하여 건축 시점을 확정하는 자료로 보기 어렵습니다. 관습법상 지상권 역시 장기간 사용 사실만으로는 부족하며 토지 소유자의 묵시적 승낙과 독립된 건물 소유관계가 엄격히 입증되어야 합니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  셀프 낙찰을 고려한다면, 낙찰 전 현황조사보고서와 감정평가서에서 지상권 기재 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 낙찰 후에는 건물 소유자에게 지상권 부존재를 전제로 한 인도 또는 철거 협의를 진행하고, 다툼 발생 시 지상권 부존재 확인 또는 건물철거 청구로 정리하는 방식이 실무적입니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  건축물대장상 면적과 실제 현황이 현저히 다른 점은 불법·무허가 건축 가능성도 함께 검토해야 합니다. 이는 지상권 주장에 불리한 요소로 작용할 수 있습니다. 경매 전 단계에서 토지 사용관계에 대한 증거를 최대한 확보하는 것이 중요합니다.