전세 연장 직후 집이 팔려서 나가 달라고 합니다

Question

전세 연장 한 뒤로 2개월이 지났는데 집이 팔렸다고 3개월 내에 이사를 하라고 연락이 왔습니다
저는 이사는 바로 힘들고 최소 6개월은 지나야 한다고 했더니

계약서 특약으로 집을 팔게 되면 이사에 협의하고 협조를 하고 이행이 안되면 손해배상을 해야 한다고 적혀 있다고
그것으로 집주인이 계속 협박을 하고 있는 상황인데요

집주인 쪽은 전혀 양보해줄 생각이 없고 저도 이사 갈 상황이 되지 않아서 대립 중입니다

고소나 손해배상을 청구를 당할 시에 어떻게 대처 해야 할지 질문 드립니다

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

전세계약 연장 직후 갑작스러운 퇴거 요구를 받으셔서 많이 당황스러우셨을 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면, 계약서에 이사 협조 특약이 있더라도 임차인에게 불리한 조항은 법적 효력이 없을 가능성이 크므로 안심하셔도 됩니다.

1. 계약서 특약의 법적 효력

주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 강행규정으로 적용됩니다. 매매 시 이사에 협조해야 하고 불이행 시 손해배상을 청구한다는 특약은 임차인의 주거 안정과 법정 계약 기간을 부당하게 제한하므로, 임차인에게 불리한 약정으로서 무효로 판단될 확률이 매우 높습니다.

2. 고소 및 손해배상 청구 대처 방법

집주인이 명도소송이나 손해배상을 청구하더라도, 그 근거가 되는 특약이 무효라면 법원에서 인정받기 어렵습니다. 상대방이 법적 조치를 취해오면 주택임대차보호법에 따라 적법하게 연장된 임대차 기간 동안 거주할 권리가 있음을 주장하며 방어하시면 됩니다. 주택이 매매되더라도 새로운 매수인은 기존 임대인의 지위를 그대로 승계하므로 계약 기간은 보장됩니다.

현재 상황에서는 무리한 퇴거 요구에 흔들리지 마시고, 정해진 계약 기간까지 거주하겠다는 명확한 의사를 문자메시지 등으로 단호하게 남겨두세요.

마주하신 갈등 상황이 순조롭게 잘 해결되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

단순히 이사에 협의를 한다는 것만으로는 그러한 요구에 반드시 응해야 한다고 보기에는 어려움이 있습니다. 손해 배상 청구를 하더라도 위와 같은 특약이 주택 임대자 보호법에 따라 무효가 될 가능성이 있기 때문에 강경하게 대응하는 것도 고려하시기 바랍니다. 이상입니다.

물론 재계약 과정이나 특약 기재를 하게 된 경우 다른 계약서 규정 등을 고려하여 판단하게 됩니다.