잔금 전 분양권 모녀공동명의 지분설정

Question

분양권 증여(모녀 공동명의)

1. 규제지역 공동명의하면 1세대 1주택 비과세 못 받나요?

2. 현재 규제지역인 분양가 9.6억(발코니확장비옵션포함)강남구 아파트에 엄마 명의로 청약당첨되어 현재까지 계약금 중도금 모두 납부하고 잔금20%(2.1억)남은 상황. 전매제한이 풀려 이제 딸과 공동명의 가능하여 계약금과 중도금 납부 시 딸이 엄마에게 차용증 쓰고 약 1.3억 빌려줌.

딸이 계약금 중도금 중 1.3억을 차용증 써서 엄마에게 빌려줌. 혹시 이 빌려준 돈에 대한 비율을 공동명의로 해도 증여세를 내야 하나요?

3. 잔금에 대한 공동명의 지분 설정에는 증여세가 있나요?

최대한 절세하며 엄마와 딸이 공동명의 하는 방법을 알려주세요

증여세 신고를 할 때 지금까지 낸 돈+프리미엄 할 때 프리미엄 계산은 꼭 2명의 감정평가를 받아야하나요? 현재 시세는 직거래10억, 그 주변같은 평형아파트 6개월간 실거래가 평균의 16억일때 프리미엄은 얼마로 정하면 될까요? 분양권은 1층이고 그주변아파트는 1층이 아닐때 프리미엄을 -10%로 계산해서 증여세 신고해도 될까요?

Answer 1

안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.

1. 요건 충족 시 가능합니다.

2. 차용증 작성으로 가족에게 차입한 금전으로 취득한 경우에도 그 거래가 실질적으로 금전소비대차로 볼 수 있는지 여부, 실질적으로 분양권 당첨이후부터 잔금까지 납입한 금액의 부담 주체 등에 따라 지분율을 판단해야 합니다. 이 경우 증여세 과세문제 검토해야 합니다.

3. 발생할 수 있으며, 프리미엄 상당액에 대해서 증여세 발생합니다.

질문의 경우에는 무료 플랫폼에서 의사결정에 유의미한 답변을 기대하는 것은 불가합니다. 구체적 사실관계에 따라 판단할 부분이며, 일반적으로 조정대상지역의 경우 분양권 프리미엄에 대한 감정평가도 함께 수반되어야 합니다.

가까운 세무사 사무실에서 개별상담 진행하시는 것을 권장합니다.

Answer 2

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 조정지역일 경우 2년이상 거주하고 양도한다면 1세대 1주택 양도세 비과세 가능합니다.

2. 실무적으로는 해당 1.3억의 지분도 본인이 증여를 받아 증여세를 신고해야 합니다.

3. 증여일 현재까지 납부액 + 프리미엄을 증여가액으로 보고, 해당 가격의 1/2을 증여받는 것으로 증여세 신고를 해야 합니다.

4. 증여일 이전 6개월~이후3개월간의 매매가격을 기준으로 프리미엄을 반영하시면 됩니다. 또는 별도로 감정평가를 받으셔도 됩니다.