주택 담보대출 세입자 퇴거 이후 잔금 치르기

저는 무주택자, 생애최초 상황이고 실입주 예정이며 비규제지역(동탄)에 있는 물건에 대해 설명드리겠습니다.

[상황 설명]

월세 세입자 있음. (27년 5월 만기)

1. 세입자가 27년 5월 ××일에 퇴거하겠다는 퇴거확약서를 작성할 예정 (퇴거확약서 써주기로 했음)

2. 매수인, 매도인, 세입자, 부동산중개인 모여서 퇴거확약서를 쓰고 & 계약서를 쓸 예정입니다.

조건은 계약금 및 중도금 일정 그리고 세입자 퇴거 후 n일 후 잔금을 치그겠다(주택담보대출)

질문드리면,

(1) 퇴거확약서가 효능이 있는지? 공증까지 해야할지 궁금합니다.

(2) 내년 5월에 잔금을 치르려고 대출을 2월에 신청할텐데... 그때가서 세입자 있어서 거절된다거나 그럴 가능성이 있을까요??

(3)추가로, 이런 일련의 계획이 현재는 비규제지역 동탄에서 진행하는데, 갑자기 규제지역으로 들어가면 문제가 될 수 있을까요??

(4) 마지막으로, 계약 시점에 제가 아버지 사택으로 세대분리를 하려고 하는데, 비어있는 사택에 무주택세대주로 전입. 계약 시점에 이러한 조건을 만족해야하는거 맞을까요?

혹은 친구월세집에 세대 구성원으로 들어가는 걸로도 가능할까요?

글이 난잡하고, 두서 없는 점 죄송합니다. 답변 주시면 정말정말 감사드리겠습니다!!!