세안고 매매시 계약서 어떻게 써야될까요?

Question

선배님들 이번에 세안고 아파트 매매를 쓰게되었는데요

전세는 연장 재계약 했고 만기일은 26년 4월 30일이고

잔금일은 25년 6월 13일입니다

매매계약은 8억이고 전세보증금은 4억8천입니다

1.위 매매대금은 전세보증금 금 480,000,000원이 포함된 금액이며 잔금시 위 잔금에서공제하고 현 임대차계약은 매수인이 승계한다.

2. 잔금일 이전까지 현 임차인이 납부한 장기수선충당금은 매도인이 매수인에게 정산하여 지급하며, 잔금일 이후 발생하는 장기수선충당금의 반환 책임은 매수인에게 있다.

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특약에 이렇게 적으면 되나요?? 1번특약에 8억-4억8천금액을 쓰는게 더 좋을까요?

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또 매수인도 26년 4월16일에 끝나서 세안고할때 연장없이 나가야하는데 이것도 매매계약서에 특약으로 넣으면 효력이있나요? 있다면 머라고 적어놔야 하는지 알려주세요

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1.2번 그대로 적으시면 돕니다. 그리고 매매계약서상 계약금은 본인이 계약시 지급한 금액을 기재하시고 중도금을 넣어 중도금을 현 세입자 보증금(4억8천)을 기재하시면 되고, 잔금시에만 매매금액에서 계약금+전세보증금을 뺀 금액을 지급하시고 소유권이전을 하시면 됩니다.

또 매수인도 26년 4월16일에 끝나서 세안고할때 연장없이 나가야하는데 이것도 매매계약서에 특약으로 넣으면 효력이있나요? 있다면 머라고 적어놔야 하는지 알려주세요

-> 해당 계약건과 매수인의 현재 전세계약간 관계가 없기 떄문에 특약에 기재할 이유가 없으며, 현 세입자의 전세만기시 연장여부는 본 매매계약건 (매도자)과 관계가 없기에 기재할 부분이 아닙니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

1,2번 특약은 잘 기재 된것입니다

전세만기가 되어서 임대인 입주조건이라면 특약에 기재를 안해도 만기전 2개월에서 6개월사이에 임차인께 통보하시면 됩니다

임대인이 입주시에는 계약 갱신청구권을 쓸수없습니다

기간만 염두에 두셨다 통보하시고 서로협의해서 이사하시면 됩니다

Answer 3

선배님들 이번에 세안고 아파트 매매를 쓰게되었는데요

전세는 연장 재계약 했고 만기일은 26년 4월 30일이고

잔금일은 25년 6월 13일입니다

매매계약은 8억이고 전세보증금은 4억8천입니다

1.위 매매대금은 전세보증금 금 480,000,000원이 포함된 금액이며 잔금시 위 잔금에서공제하고 현 임대차계약은 매수인이 승계한다.

2. 잔금일 이전까지 현 임차인이 납부한 장기수선충당금은 매도인이 매수인에게 정산하여 지급하며, 잔금일 이후 발생하는 장기수선충당금의 반환 책임은 매수인에게 있다.

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특약에 이렇게 적으면 되나요?? 1번특약에 8억-4억8천금액을 쓰는게 더 좋을까요?

==> 상기 특약조건이 적절합니다. 핵심은 현 보증금을 잔금시 정산하고 이를 매수인이 인수한다는 의미입니다.

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또 매수인도 26년 4월16일에 끝나서 세안고할때 연장없이 나가야하는데 이것도 매매계약서에 특약으로 넣으면 효력이있나요? 있다면 머라고 적어놔야 하는지 알려주세요

==> 미러 정할 필요가 없고 계약종료일자를 기준으로 6개월 전에 매수인이 자신의 입주를 이유로 계약갱신을 거부한다는 통보 만 있어도 충분합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

특약 사항을 좀 더 명확하게 정리하면 계약 체결 및 추후 분쟁을 방지하는 데 도움이 됩니다. 아래와 같이 작성하면 좋습니다.

1. 전세보증금 관련 특약

"본 매매대금 8억 원에는 현 임대차보증금 4억 8천만 원이 포함되어 있으며, 매수인은 해당 임대차계약을 승계한다. 잔금 지급 시, 매수인은 매도인에게 3억 2천만 원(잔금액)을 지급하며, 이후 임대차계약에 따른 임차인의 보증금 반환 의무는 매수인에게 있다."

(이렇게 하면 금액을 정확히 명시하여 혼동을 방지할 수 있습니다.)

2. 장기수선충당금 관련 특약

"잔금일 이전까지 현 임차인이 납부한 장기수선충당금은 매도인이 매수인에게 정산하여 지급하며, 잔금일 이후 발생하는 장기수선충당금의 반환 책임은 매수인에게 있다."

3. 세입자의 퇴거(세안고) 관련 특약

"매수인은 현 임대차계약 만료일(2026년 4월 16일)에 임차인이 이사(퇴거)하는 것을 조건으로 본 계약을 체결하며, 매수인은 계약 연장을 하지 않기로 한다. 매도인은 이에 동의하며, 잔금 지급 후 임대차 승계가 이루어진 후에도 매수인은 임차인의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있다. 만일 임차인의 퇴거가 불가능할 경우, 매도인은 이에 대한 책임을 지며 손해배상 및 계약해제 사유가 될 수 있다."

(이렇게 명확하게 작성하면, 매수인이 임차인의 계약 연장 요구를 거절할 수 있는 근거가 되고, 임차인이 퇴거하지 않는 경우 매도인의 책임을 명확히 할 수 있습니다.)

위와 같이 계약서에 명시하면, 전세보증금 처리, 장기수선충당금 정산, 세입자의 퇴거 조건 등을 분명히 할 수 있어 추후 문제 발생 가능성을 줄일 수 있습니다. 참고하세요!!