매매계약에서 중도금 지급이후 계약해제
갑은 매도인 을은 매수인으로 2억칠천만원의 토지매매계약을 체결하였다.
계약금 2700만원 받았고, 중도금 1억원을 받았다.
계약조항에는 채무불이행을 하는 경우에는 최고 후 계약을 해제할수 있고, 손해배상을 청구할 수 있으나 계약금이 손해배상의 기준이 된다고 약정하였다.
잔금 14300만원 남아있다.
을은 잔금지급기일 지나서 잔금을 지급하지 않았다.
갑은 을에게 내용증명으로 기한내에 잔금지급과 소유권이전등기에 필요한 서류를 동시에 이행하지 않으면 계약을 해제하겠다고 하였다.
을을 기한내에 잔금지급준비를 하지 않았다.
이 것으로서 계약이 해제된 것인가?
갑은 계약조항에 따른 계약금 2700만원만 손해배상으로 청구가능하고, 중도금 1억원은 반환해야 하는가?
별도로 손해배상 청구는 할 수 없는가?
갑은 매매계약을 해제한 것으로 하지 않고,
계약이 유효한 것을 전제로,
소유권이전등기에 필요한 서류를 물품공탁을 한 후,
을을 상대로 매매잔대금 청구소송을 제기하려고 한다.
청구가 적법한가?
매매잔금 14300만원에 대한 민법상 법정이자 연 5% 기산일은 언제부터인가, 계약해제의 의사표시인 내용증명이 송달된 다음날 부터인가
그리고 별도의 손해배상청구는 할 수 없는가?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론
말씀하신 사실관계라면 매수인 을이 잔금을 지급하지 않은 이상 매도인 갑은 계약을 해제할 수 있고, 이미 해제의 의사표시를 내용증명으로 통지했으므로 계약은 적법하게 해제된 것으로 봅니다. 이 경우 계약금은 손해배상 예정액으로 처리되므로 갑은 계약금 2700만 원을 몰취할 수 있고, 이미 받은 중도금 1억 원은 원칙적으로 반환해야 합니다. 별도의 손해배상은 약정에 따라 계약금으로 한정되므로 추가 청구는 어렵습니다.계약해제와 손해배상 범위
민법은 당사자가 손해배상액을 미리 정할 수 있도록 규정하고 있고, 이 사건에서는 계약금이 그 기준으로 정해져 있습니다. 따라서 갑은 계약해제와 함께 계약금 몰취 외에는 별도의 손해배상 청구가 제한됩니다. 중도금은 계약금의 성질이 아니므로 반환 의무가 있고, 이를 돌려주지 않고 보유하는 것은 허용되지 않습니다.계약유지와 잔금청구 가능 여부
갑이 해제하지 않고 계약을 유지한다면, 소유권이전등기 서류를 공탁하고 잔금을 청구할 수 있습니다. 다만 이미 해제 의사표시를 했고 그 효력이 발생했다면, 계약은 소멸했으므로 다시 계약유지 주장은 모순되어 받아들여지기 어렵습니다. 해제하지 않은 상태라면 잔대금 청구소송은 적법합니다.잔금 및 법정이자 기산점
잔금 1억4300만 원의 법정이자는 매수인의 이행지체 시점부터 발생합니다. 즉, 잔금지급기일 다음날부터 연 5%의 지연손해금이 발생합니다. 내용증명으로 해제 통지 후에는 계약관계가 종료되므로, 그 이후에는 잔금 및 이자를 청구할 수 없고 손해배상 예정액으로 확정됩니다.별도의 손해배상 가능성
약정이 손해배상을 계약금으로 제한했으므로 추가 청구는 불가합니다. 다만 매수인의 불법행위적 요소가 입증된다면 예외적으로 별도 손해를 청구할 여지는 있으나, 일반 매매계약 분쟁에서는 인정되기 어렵습니다.
즉, 갑이 선택할 수 있는 길은 (1) 계약 해제를 확정하여 계약금만 몰취하는 방법과 (2) 해제를 하지 않고 잔금 및 이자를 청구하는 방법 중 하나이며, 양립은 불가능합니다.
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
일응 계약 해제 통지를 한 것으로 보이므로 계약은 해제되었고 손해배상을 청구할 수 있을 뿐인 사항으로 보이지만, 말씀하신 내용만으로 정확한 판단을 하는 것은 어려우며 구체적인 계약서 내용을 기초로 추가 검토가 필요하십니다.
실제 서류를 확인하지 않고는 단정하여 말하기 어렵습니다.