주택 매도 순서에 따른 절세 효과 자문을 요청드립니다.

Question

[현재 아파트 보유현황]

1. 매수(아파트), 소재지(용인 수지 동천동), 아파트명(더샵동천이스트포레)

등기일(2020.6.25.), 분양가(574,672,272원), 실거주중

2. 상속(어머니 지분 50%, 아파트), 소재지(용인 수지 풍덕천동), 상속아파트(상록7단지)

상속일(2020.9.8.), 상속 신고금액(277,503,805원), 거주형태(88세 아버지 거주중, 아버지 지분 50%)

3. 매수(빌라), 소재지(서울 용산 이태원동), 빌라(블루버드 3차-빌라)

등기일(2024.5.17.), 매수금(660,000,000원), 전세임대 중

[현 상황]

2번 상속주택은 현재 아버지가 거주중으로, 매도가 불가하고 상속지분 50%를 형제들이 매수 할수가 없는 상태임. 용산빌라는 취득시, 일시적 1가구 2주택으로 취득세를 일반세율로 납부한 상태임.

[질의]

현재, 1번의 상황에서 더샵동천이스트포레(거주 아파트)와 용산 빌라 중, 매도 순서에 따른 유리한 절세 효과에 대해 조언 부탁드립니다.

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Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

현재 3주택자로써 조정지역대상의 부동산을 매도를 하게 되면 중과세율이 부과되게 됩니다.

위의 3지역 모두 조정지역대상이므로 양도소득에 기본세율 ( 6~45%) + 30% 중과세율이 부과되게 됩니다.

따라서 1번의 경우 먼저 매도를 하게 되면 30% 중과를 징수 받아 양도소득세 약 4억 5000만원 정도 나올 것으로 사료됩니다. 다만 3번의 경우 매도를 하면 양도소득이 적을 것으로 예상이 되어 순서는 3번을 매도를 하고 1번을 매도를 하게 되면 1번의 중과세율 20% 징수받아 좀 더 절세를 할 수 있지 않을까 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

용산 빌라는 먼저 팔면 이후에는 더샵동천이스트포레가 사실상 거주 주택 1채로 남아 비과세 판정 구조를 만들기 쉬워집니다.

반대로 더샵동천이스트포레를 먼저 팔면 그 시점에는 용산 빌라와 상속주택 이슈가 함께 남아 있어 1주택 비과세 적용이 막히거나 불리하게 계산될 가능성이 큽니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

현재 조건 기준 일반적인 최적 흐름은

용산 빌라를 우선 정리하시고

상속주택은 구조 해결 가능 시점까지 유지하다 매도를 하는것이 좋을거 같습니다

실거주 아파트는 마지막까지 보유하다 1주택 비과세를 받으시면 될거 같습니다

집을 매도할때는 꼭 세무사한테 상담을 받아보고 절세를 하시기 바랍니다