임대차 계약 만료전 이사 시 복비와 보증금 관련 문의드립니다

Question

2월7일 계약 만료인데 사정이 있어서 1월 15일에 방을 빼게 되었습니다 두달 전 집주인분께 미리 말씀을 드렸고 새로운 세입자도 제 지인으로 제가 구해서 새 세입자 분과 집주인 분 사이 연락도 몇번 오간것으로 알고 있습니다 그런데 집주인분이 저에게 복비를 요구하십니다 또한 15일에 이사 나가는 날인데 15일에는 보증금을 못 주시고 방 하자 있는지 확인 후 20일에나 보증금을 주시겠다고 합니다. 이런 상황에서 제가 집주인분 요구를 들어드리는게 맞나요?

Answer 1

안녕하세요. 정찬 변호사입니다.

질문자께서 임대인의 복비 요구를 부담해야 할 법적 의무는 없고, 보증금 역시 1월 15일 퇴거일에 맞춰 반환받는 것이 원칙입니다. 임대인의 현재 요구는 법적으로 정당하다고 보기 어렵습니다.

만약 임대인이 이를 거부하거나 지연한다면, 문자나 카카오톡 등으로 보증금 반환 기일과 복비 부담 불가 입장을 명확히 남겨 두는 것이 중요하고, 이후 상황에 따라서는 법률적 절차를 염두에 두고 대응하는 것이 필요합니다.

답변이 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

1. 만약 임대차계약서에 '계약 만료 전에 임차인이 이사갈 경우에는 중개수수료는 임차인이 부담한다'라는 특약이 있다면 이는 유효하기 때문에 2월 7일 계약 만료 전 임차인이 이사갈 경우에는 임대인과 임차인 사이에서는 중개수수료를 임차인이 부담해야할 수 있습니다(사안의 경우가 어떠한지 구체적으로 알 수는 없으나, 2월 7일 계약이 만료되면 이사가겠다고 해서 신규 임차인을 구했는데 이사나갈 날짜가 1월 15일이 되는 경우와 임대인에게 계약 만료 전인 1월 15일에 이사가겠다고 통보해서 임차인을 구하게 된 경우는 달리 판단되어야 할 것입니다). 그런데 신규 임차인을 기존 임차인의 지인으로 구해온 경우라면 이는 공인중개사가 해당 물건을 중개한 경우가 아니므로 공인중개사에게 중개수수료(복비)를 지급할 이유가 없을 듯 한데 이 부분부터 따져보셔야할 것 같습니다.

임대차계약서에 중개수수료 부담에 관한 특약사항이 있는지 꼭 살펴보시기 바랍니다.

2. 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 임대목적물 인도의무는 동시이행관계입니다. 그리고 임대인이 반환할 보증금에서 연체된 차임이나 하자 발생에 따른 수리비 등을 공제할 수는 있기 때문에 퇴거 후 5일 후에 보증금을 받는 문제는 현실적으로 어떻게 하긴 어려울 듯 하지만 대신 5일 간의 지연이자는 청구하실 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  임대차 기간 만료 전에 이사하더라도 임차인이 새로운 세입자를 주선하여 계약이 원만히 승계되는 경우, 원칙적으로 임차인이 복비를 부담할 법적 의무는 없습니다. 또한 임대차가 종료되고 주택을 인도하는 날에는 특별한 사정이 없는 한 보증금은 즉시 반환되어야 하며, 임대인이 일방적으로 하자 점검을 이유로 반환을 지연하는 것은 정당화되기 어렵습니다.

• 복비 부담에 대한 법리
  주택임대차에서 중개보수는 중개행위를 의뢰한 당사자가 부담하는 것이 원칙입니다. 임차인이 중도해지를 요청했더라도 직접 새로운 세입자를 구해 임대인과 계약 체결이 이루어진 경우, 임대인이 공인중개사를 이용했다면 그 비용은 임대인 부담으로 보는 것이 일반적입니다. 계약서에 임차인이 복비를 부담한다는 특약이 없는 한, 임대인의 요구만으로 임차인에게 복비 부담 의무가 발생하지는 않습니다.

• 보증금 반환 시점과 하자 주장
  임대차 종료와 동시에 임차인이 목적물을 반환하면 임대인의 보증금 반환의무는 발생합니다. 통상적인 사용으로 인한 마모나 경미한 하자는 임차인의 책임이 아니며, 이를 이유로 반환을 지연할 수 없습니다. 다만 임차인의 고의·과실로 인한 명백한 훼손이 있다면 그 범위 내에서만 공제 또는 별도 청구가 가능할 뿐, 일괄적인 지연은 허용되기 어렵습니다.

• 실무적 대응 방향
  열쇠 인도와 동시에 보증금 반환을 요청하되, 지연 시에는 내용증명으로 반환기한을 명확히 하시는 것이 바람직합니다. 복비 요구에 대해서는 계약서 특약 부존재와 세입자 주선 경위를 근거로 거절 의사를 분명히 하셔도 무방합니다. 반환이 계속 지연될 경우 임차권등기명령이나 반환청구 절차를 검토할 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

중도해지라는 점에서 중개수수료 부담에 대해서는 어느 정도 논의되는 부분이나 보증금 반환의 경우 퇴거 후 지급받게 되면 대항력 상실로 인한 우려가 있기에 점유를 유지하는 걸 고려해보셔야 할 것입니다. 이상입니다

Answer 5

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

따로 복비가 지출된 상황은 아니라고 보여집니다. 복비부담 의무가 있다고 보기 어렵습니다.

이미 계약해지에 대해서는 상호 합의가 완료된 상황으로 보이며, 계약해지를 예정한 일자에 보증금 반환을 요구할 권리가 있습니다.

계약해지 시점에 보증금 반환의무도 당연히 발생하게 됩니다.