계약갱신청구권 사용시 계약서 다시 작성하는게 좋을까요?

Question

지방의 주택이고 임차인이 거주중에 전세끼고 매매로 집을 내놓은 상태입니다.

전세 기간 만료 3개월 전이고 갱신권 사용 한다고 연락이 왔습니다.

보증금은 변동 없이 연장할 생각이고,

갱신권 사용 확인서 정도 문자로 받아둬도 상관이없는지,

계약서를 다시 작성하는게 깔끔할지 문의드립니다.

계약기간을 2년을 꼭 채워줬으면 하는데

임대차범상 임차인이 중도 퇴거한다고 의사를 밝히면 3개월 이후 보증금을 반환해야한다고 하는데

특약 같이 조건을 넣을 순 없는 건지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

계약갱신청구권 행사하면 기존 조건 그대로 유지한다는 조건 하에 임차인은 언제든지 퇴거요청할 수 있고 임대인은 3개월 안으로 보증금을 반환해 줘야 합니다. 특약사항으로 조건을 걸 수 있지만 특약사항이 임대인과 임차인 협의사항으로 결정하는 것이기에 임차인이 거부하면 특약을 걸 수 없습니다.

계약서를 새로 쓰는 것이 가장 좋으나 계약갱신청구권을 행사한 문자나, 통화기록으로도 증빙 가능하니 꼭 계약서를 새로 작성하지 않아도 됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

문자로 갱신청구권 행사 및 수락 의사를 남겨두는 것만으로도 효력은 있습니다

실무적으로는 계약갱신 확인서 정도를 작성하는 것이 가장 깔끔합니다

보증금 변동이 없으면 새 계약서까지는 필수 아니고 임차인이 2년을 반드시 채우도록 하는 특약은 효력 인정이 어렵습니다

임차인이 중도해지를 통지하면 통지 후 3개월이 지나면 보증금을반환해야 합니다

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

계약갱신청구권 사용시 보증금의 변화가 없다면 새로운 계약서를 작성해야될 필요는 없으나 계약갱신청구권을 사용함을 문서(기존 계약서상에 새로운 기간과 함께 명기하고 임대인과 임차인이 서명 또는 날인 또는 문자로 양 당사자 확인 남기기 등)로 남기는 것이 필요합니다. 계약갱신청구권을 사용한 갱신이후 임차인이 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 통지한 날로부터 3개월이 지나면 보증금을 반환받는 것을 제한하는 특약을 기재하더라도 임차인에게 불리한 조항으로서 효력이 없습니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

임차인이 계약갱신청구권 사용을 한 것을 증거로 남기기 위해서는 임차인이 보낸 문자 및 이메일, 내용증명등이 있으면 좋고 더더욱 확실하게 하기 위해서는 합의서등을 작성을 하는 것이 좋고, 또한 재계약서 작성을 해서 특약사항에 계약갱신청구권을 사용한 갱신계약이라고 표기를 하시는 것도 방법이라 볼 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

보증금 변동이 없더라도 계약서에 갱신권 사용을 명시해서 새로 작성해야 향후 매수자가 세입자의 거주 기간을 명확하게 확인하고 안심하여 매매가 수월해집니다. 주택임대차보호법상 갱신권을 쓴 세입자는 언제든지 해지 통보 후 3개월 뒤에 나갈 권리가 생기므로 계약서에 무조건 2년을 채워야한다는 특약을 넣어도 세입자에게 불리하여 법적 효력이 없습니다. 세입자에게 이번엔 보증금 동결 조건으로 갱신권을 아끼고 일반 재계약을 하자고 설득해서 계약서를 쓰면 세입자가 임의로 3개월만에 나가는 것을 막을 수 있어 가장 유리합니다. 감사합니다.