계약관련 궁금증으로 질문 드립니다 .

Question

저의 사위와 딸아이의 상황입니다.

전세 계약 기간이 1년정도 남았는데 집주인이 이사비용 줄테니 집을 비워달라고 하면서 집을 팔아야 한답니다.

집이 팔리지 않으면 파산신청을 해야 되는 급한 상황이 되었다는데 (이유는 투자를 잘못해서 엄청 손해를 봤다 입니다.)

만약 파산을 했을경우 전세금을 받을 수 있는 방법이 있을까요?

아님 그 집을 매입 하는것이 좋을까요?

전문가님 빠른 답 부탁드립니다 🙏

Answer 1

안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.

갑작스런 임대인의 통보에 많이 당황하셨겠습니다.

우선 집의 매입은 말리고 싶습니다. 등기부등본을 확인해보지 않아 정확한 답변은 어려우나 권리관계가 꽤 복잡하게 얽혀있을 것으로 사료됩니다.

또한 이사를 가기로 결정하셨다면 상호 합의 후 남은 1년의 계약을 해지하고 보증금은 집주인에게 반환받으면 됩니다. 만일 임대인이 당장 반환이 안되는 상황이라면 반드시 우선변제권을 유지하실 것을 권고드립니다. 이를 위해 임차권등기명령제도를 활용할 수 있겠습니다. 반환이 정상적으로 이뤄지지 않을 시 정식 소송 절차를 밟아야 할 수 있으므로 지금부터라도 관련 통화 내용 등은 별도로 보관하시기를 권장드립니다.

답변내용이 도움되셨다면 좋아요와 추천 부탁드립니다. 감사합니다. 끝.

Answer 2

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

확정일자, 전입신고, 이사를 한 상태라면 그 후 생성된 채권보다 선순위에 있기에 우선해서 보장을 받을 수 있습니다.

물론 다른 채권이 먼저 등기 되어 있다면 그 채권이 선순위가 됩니다.

또한 국세등 세금은 어떤 채권보다도 선순위가 되지만, 4월 1일이후에는 먼저 대항력을 갖춘 보증금이 우선해서 보장 받도록 바뀌었습니다.

가장 간편한 방법은 이사 비용을 받고 이사 하는 방법이 가장 좋을수 있으며, 기존 거주하는 집이 마음에 든다면 구입 하는 방법도 있습니다.

잘 검토해서 결정 하시면 될듯 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 공인중개사입니다.

집주인이 파산 및 개인회생 신청을 하는 경우에도 세입자가 계약 기간 사는 것에는 지장은 없습니다만, 전세보증금을 돌려 받는 것이 관건입니다. 그 집에 세입자 말고도 여러 채권자가 존재한다면 보증금을 100% 돌려 받지 못할 수 있어요. 채권자 순위를 파악해 보셔야 해요. 그 집을 아예 사는 것은 주변 시세 및 그 집에 채권자 관계를 확인하신 후 신중히 판단하셔야 할 것 같고요. 잘 해결 되시길 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 집이 팔리고 이사비용과 전세보증금을 돌려받고 나오는 게 가장 좋을듯 보입니다. 다만 현 주거지가 마음에 들고 매수할 생각이 있다면 임대인과 협의하여 차액을 지급하고 인수하시면 될듯 보입니다. 퇴거를 목적으로하는데 보증금 반환이 이루어지지 않는다면 사실상 선순위 임차권일 경우 경매가 진행되어도 인수되기 때문에 깡통전세나 전세보증금과 시세차이가 거의 없는 빌라만 아니라면 큰 문제는 없을 듯 보입니다.