법인임대인 1인 건물 내 월세 입주 안전할까요

Question

법인임대인 건물에 월세보증금 5천정도로 입주하려고 하는데 안전한지 걱정이 되어 글을 남깁니다.

건물전체 등기되있고 건축물 대장 확인시 상가 1개 9호수정도는 주택입니다 이중 절반정도는 제가 거주하는 호수랑 평수 동일하구요

보증금이 최우선 변제액 내이긴 한데 23년 신축이라 KB부동산 시세로 시세가 나오지 않고 같은 동의 비슷한 건물들은 국토교통부 실거래가 참고 시 3-40억 정도로 보이고 채권최고액이 22억입니다. 가계약금 입금 후 계약전에 보증보험 서류 제출에 동의하시는지 문의했는데 이건 어렵다고 답변이 왔구요(가계약 전에 협의는 못했습니다)

소액임차인으로 최우선변제액을 받을순 있다고 하나 너무 걱정이 되어 가계약금을 포기하고 다른 매물알아봐야 하는지 고민입니다.

건물시세를 확인하는 방법도 제가 잘 찾아본것이 맞는지도 고민이고, 다른 호수 (월세 및 상가) 보증금을 예상해서 계산해봐도 시세를 알아보기가 너무 어렵습니다.. 부동산에서 중개사와 계속 컨택해봐도 정확히 확인해주시는 내용이 없고 원래 월세는 거의 보증보험 가입안하는데 굳이라는 말씀을 하시거나 뭔가 문의를 해도 정확히 확인해서 알려주는 부분이 많이 없습니다

계약일이 얼마 남지 않았고 보증보험안되는 매물에 대출없이 들어가는거라 제 현금이 많이 들어가는데 너무 무섭습니다 조언 부탁드려요

더불어서 계약전에 원래 계약서 초안을 미리 보내주는게 일반적이진 않나요? 다른내용은 제하더라도 법인 임대인이면 수리같은것 어떻게 해주는지 대출을 더 받지 않겠다는 내용이나 문구가 포함되있는지도 궁금한데 계약일 얼마 남지 않았는데 중개사 쪽에서 아직 보내주시질 않습니다

Answer 1

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

우선 KB 시세가 잡히지 않는 것은 그럴 수 있다고 생각합니다. 그러나, 현재 리스크는 법인이냐 개인이냐의 문제보다는 해당 건물 소유자(법인)가 보증보험을 들어줄 수 없는 상태라는 것이 가장 큰 문제입니다.

소액임차인으로 우선변제의 가능성이 있다고해도, 이것이 보증보험보다는 훨씬오래 걸리며, 일정금액까지는 가능하지만, 100% 완전히 안전한 것은 아닙니다.

그리고 중개사또한 태도의 문제가 있는 것 같습니다. 아마도 질문자님이 아니라도 계약할 사람이 많거나, 해당 건 중개로 버는 금액이 얼마 되지 않으니 열심히 하지 않는 것이겠지요.

전반적으로 보았을 때, 이런 임차건은 보증금 리스크가 크므로 차라리 다른 것을 알아보시는 게 조금 나을 것 같습니다. 그리고 가계약금을 포기하실 생각을 하고 계시던데요. 가계약금을 입금하기 전에 보증보험에 대해 들겠다고 이야기 한 카톡이나 문자메세지 혹은 통화녹음이라도 있다면, 이 부분에 대해 요청과 다르게 된 부분을 주장하여 가계약금도 돌려 받을 수 있습니다. 이 부분을 한번 알아 보시기 바랍니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

보증금이 최우선변제액 내라는 점은 긍정적이지만 법인 임대인의 재정상태와 채권최고액 대비 건물 시세 확인이 중요합니다.

신축 건물이라 KB부동산 시세가 없고 유사 건물 시세가 30~40억으로 나오나 정확하지 않으면 리스크가 존재합니다.

보증보험 가입이 계약 전에 어려워 보이는 점은 리스크를 가중시키므로 가능하면 보증보험 가입 또는 확실한 안전장치를 요구하는 것이 좋습니다.

법인 임대인과 계약 시 법인 등기부등본, 사업자등록증, 인감증명서 등을 확인하고 법인 대표자 신분 일치 여부 등 법인 실체 확인이 필수입니다.

계약서 초안을 계약 전에 미리 받는 것이 일반적이며 특히 법인 임대인 계약은 계약서의 특약사항을 명확히 포함시키는 것이 중요합니다.

추가로 중개사와 정확한 시세, 주변 사례를 지속적으로 확인하고 신뢰 가능한 법률 상담을 받아보시길 바랍니다.