경제
융자가 있는 월세집 계약해도 될까요?
안녕하세요
제가 들어갈 집은 1억/140 오피스텔이고, 집 주인은 법인입니다.
집 추정 시세는 네이버 매물 최저가 6억원 정도 되고, 5억원 근저당이 잡혀있습니다.
수도권 과밀억제 권역에 위치한 물건으로 소액 임차인 범위 1억 4800만원의 범위에는 들어가는 것으로 판단하고, 최우선 변제금 4,800만원이라 보증금은 나중에 돌려받을 수 있을 것 같은데 고민이 됩니다!
전문가 분들의 솔직한 의견을 듣고 싶습니다!
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문자님 생각과는 다릅니다. 일단 현재 최저가 6억이라도 해당 오피스텔의 경우 가격이 정확하다 판단하기 어렵고 ,은행이 평가하는 가액또한 시세와는 차이가 클수 있습니다. 만약 감평가격이 6억으로 인정이 되어도 실제 경매가 진행되면 이보다 10~20%낮은 금액에 최저매각대금이 정해지고 선순위 근저당이 있기에 최우선변제를 받으시더라도 나머지 보증금은 반환가능성이 매우 낮습니다. 거기에 후순위 임차권이므로 경매이후 소멸되어 낙찰자의 퇴거요구에 따라 퇴거를 하셔합니다. 특히나, 법인의 경우 임금채권등이 이후 나올수도 있어 현실적으로 리스크가 너무나 큽니다. 거기에 근저당+보증금이 6억이라면 시세기준으로 100%에 육박하고 이런 경우 시세하락이 조금이라도 나오면 바로 깡통전세가 되어 다음임차인을 구해 퇴거하기도 쉽지 않습니다. 당연히 전세보증보험가입도 어려운 조건이구요,
결론적으로 저라면 해당 매물에 대해 1억보증금의 임대차를 권하지 않습니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
법인매물에 5억 선순위, 1억 근저당
추후 경매로 넘어가면 법인매물의 경우 직원 밀린 월급과 퇴직금이 최우선변제금액과 동순위 입니다.
리스크 커보입니다.
더 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
일반적으로 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 한데, 이를 넘기게된다면 소액임차인으로 전액 최우선변제 대상이거나 전세보증보험에 가입하는 것이 필요할 수 있습니다. 현재 전액 최우선변제 대상이 되지 않으므로 보증보험에 가입이 되지 않는다면 다른 집을 알아보시는 것이 좋을 것입니다.
이밖에도 등기부등본을 통해 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하시는 것이 필요합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
질문하신 조건이라면 조금 신중하게 접근하시는 것을 권합니다
가장 눈에 띄는 부분은 시세 약 6억 원에 근저당이 5억 원이라는 점입니다
최우선변제는 일정 요건을 충족하는 경우에 적용되지만, 모든 오피스텔에 자동으로 적용되는 것은 아닙니다
특히 해당 오피스텔이 주거용으로 사용되고, 주택임대차보호법의 적용 대상인지, 그리고 소액임차인 요건을 충족하는지를 확인해야 합니다
또한 최우선변제가 인정되더라도 보증금 전액을 보호하는 제도가 아니라 일정 금액만 우선 변제되는 것이므로, 나머지 금액은 경매 결과에 따라 달라질 수 있습니다
이 계약을 진행하려면 최소한 전입신고와 확정일자를 받을 수 있는 계약인지,
전세보증금 반환보증(또는 월세 보증금 반환보증) 가입이 가능한지를 확인하고 하시는것이 좋을거 같습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
문제가 좀 있습니다. 결과적으로만 놓고 보면 해당 오피스텔은 계약을 피하시라고 말씀드리고 싶습니다.
그 이유는 이렇습니다. 시세 6억원에 근저당 5억원과 임대차 보증금 1억원을 합산하면 총 부채가 6억원이 되어 주택 가치와 부채 규모가 동일하기 때문에 위험도가 상당히 높은 물건입니다. 게다가 오피스텔이 경매에 넘어갈 경우 낙찰가율은 시세의 70퍼센트에서 80퍼센트 수준으로 형성되므로, 낙찰 대금만으로는 기존의 선순위 근저당 5억원조차 모두 변제하기 어렵습니다.
말슴하신 내용중에 최우선변제금은 현재 시점이 아니라 해당 주택에 근저당이 설정된 날짜의 주택임대차 보호법 기준입니다. 따라서 과거 근저당 설정일에 따라 소액임차인 적용 기준과 최우선변제금이 질문자께서 파악하신 1억 4천800만원 및 4천800만원보다 적을 수 있습니다. 만약 기준을 충족하여 4천800만원을 배당받는다 하더라도, 나머지 보증금 5천200만원은 선순위 채권자인 은행에 밀려 사실상 회수하기 불가능합니다.
법인물건이라는 것도 좀 위험해 보이는 요소중에 하나입니다. 법인의 미납 세금이나 소속 직원의 3개월치 체불 임금 및 3년치 퇴직금은 주택임대차보호법상의 확정일자나 은행의 근저당보다 우선하여 경매 대금에서 배당됩니다. 이러한 법인의 숨은 부채는 계약 전 완벽하게 파악하기 어려워 경매 시 배당금이 더 줄어들 위험이 있습니다.
마지막으로는 근저당 금액이 주택 시세 대비 너무 높아서 전세보증금 반환보증보험이 가입이 거의 불가능할 것으로 보인다는 점도 그 이유입니다. 지금 상태에서 보수적으로 생각해 보면 보증금의 반 이상을 잃을 위험이 있습니다.
그래서, 다시한번 말씀드리지만, 다른 물건을 찾아보시는 것을 강하게 추천 드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
최우선변제금은 최대 4800만원까지만 보호되므로 경매 시 5억원의 선순위 근저당에 밀려서 나머지 보증금 5200만원은 전액 날리게 됩니다. 시세 6억원에 융자 5억원이면 경매 낙찰 시 은행 빚조차 다 못갚을 확률이 높아 보이며 전세보증보험 가입도 불가능합니다. 집주인이 법인이면 체납된 세금이 먼저 빠져나가서 최우선변제금마저도 위태로울 수 있으니깐 월세 140만원을 내면서까지 이 위험한 계약을 하시는 것은 추천드리지 않습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
말씀과 같이 소액 임차인 기준은 맞지만 무조건적으로 안전하다고 볼 수 없기에 저라면 리스크를 안고 들어갈 것 같지는 않습니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
말씀하신대로 최우선변제금액이 보증금보다 작을 수 있습니다.
개인적으로 위험해 보이긴 합니다. 최악의 경우 경매로 넘어가게 되면 보증금 회수에 어려움이 예상이 됩니다.
따라서 신중하게 결정을 하시는 것이 좋아 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
개인적으로 추천드리지 않습니다.
근저당이 있으면 추후 보증금 반환 받을 때 힘들 수도 있습니다.
등기부등본을 보시고 깔끔한 곳을 선택하시길 바랍니다.
감사합니다.