땅의 명의 관련해서 질문드려봅니다.
A와 B는 자매관계이며, 땅을 매매했는데 A는 700평, B는 200평해서 총 900평이고 명의는 전부 A로 되어있습니다. A의 자식이 그 땅을 담보로 5억이 넘는돈을 대출받았고 등기부등본에 근저당권 설정되어 있는걸 보고 B는 알게되었습니다. 10년정도 지난 지금이라도 200평을 B씨 명의로 해놓고 싶은데 어찌하면 되는지 방법좀 가르쳐주시면 감사하겠습니다. 담보대출이 있어서 불이익은 없는지요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부동산을 포함한 귄리가 불법적으로 타인에게 넘어간 경우 원래의 권리자가 그 권리를 되찾기 위해 법적으로 소유권 회복을 청구하는 제도로서 진정명의회복이 있습니다. 명의를 빌려준 경우나 착오로인한 명의 이전 또는 위조된 계약서나 등기등의 경우 적용될 수 있는데, 권리침해가 명백하거나 부당하게 명의가 이전된 사실이 있음을 증명하여야 합니다. 이를 위하여 관할 법원에 진정명의회복 소송을 제기해야 하며 소유권을 증명할 문서 (등기부등본, 계약서, 거래관련 기록 등)을 제출하면 법원은 소유권 침해여부와 회복의 정당성을 판단하여 소유권을 원래의 권리자에게 돌려줄지를 결정하게 됩니다. 진정명의 회복 소송은 법적 논리가 요구되므로 변호사와 상담하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
현재 법적으로 토지의 소유자는 A입니다. 따라서 B로 200평만큼 지분을 받기 위해서는 우선 근저당권등이 말소가 있어야 하고 그 다음 지분만큼 명의를 이전을 받아야 하는 까다로운 절차가 있습니다.
아닌 경우 대출의 일부를 B가 승계하는 방법으로도 가야 하나 쉽지 않은 절차로 보여 집니다.
은행은 A의 단독 소유에 대한 내용을 보고 대출을 허가를 해 줬기 때문에 B의 권리를 주장하기는 어려울 것으로 보이고
A와 차용증 형태의 문서를 작성을 하시는게 어떻게 보면 나아 보이지만 이미 선순위 근저당권이 있기 때문에 순위에서 밀릴 가능성도 있습니다. 법적으로 해결을 하기 위해서는 가까운 법무사님과 상담을 하시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
상황 정리
A와 B는 자매
200평은 사실상 B의 소유분인데, 명의는 A 단독
A의 자녀가 해당 토지를 담보로 5억 이상 대출 → 등기부등본에 근저당 설정
B는 뒤늦게 이를 인지
지금이라도 B 명의로 200평을 이전하고 싶다는 거죠.
해결 방법
명의 이전 가능 여부 확인현재는 전체 토지가 근저당권에 묶여있기 때문에
등기부등본상 해당 근저당권을 설정한 금융기관 동의 없이는 일부만 소유권 이전이 불가능해요.즉, 근저당 설정된 상태에서는 A→B 명의이전 불가
해결 절차1. 토지 분할먼저 토지 분할 측량을 해서 900평 중
700평(A) / 200평(B)로 공부상(지적공부) 분할지적소관청(구청이나 시청 토지과)에 분할 신청
2. 근저당권 일부 말소
단, 근저당권자가 분할에 동의해야 가능분할이 되면, 200평에는 근저당이 설정되어 있는 상태일 텐데
3. 명의 이전 등기
금융기관과 협의하여 200평 부분의 근저당을 말소하는 게 원칙
(대출액과 토지가격 평가에 따라 가능 여부 달라짐)근저당 말소 또는 분할 동의가 이뤄지면
A→B에게 소유권 이전등기 진행 가능
(증여인지, 매매인지, 명의신탁해지인지 성격에 따라 세금 달라짐)주의사항
명의신탁관계라면 (처음부터 B명의로 하기로 했는데 A명의로 했던 것)
명의신탁 해지 소송 가능
단, 1995.7.1. 이후 명의신탁은 무효라서 법적 판단 필요
변호사 상담 권유증여로 볼 경우 200평에 대한 증여세 발생 가능
매매로 볼 경우 취득세, 양도소득세 발생
담보대출 관련 불이익
현재 상태로는 B명의로 바로 이전 불가
대출액이 크고, 은행이 담보가치 하락을 우려해 토지분할 동의 거부할 가능성 있음
만약 대출상환 없이 일부 근저당 말소 불가하면 대출 일부 상환 후 말소하는 방법밖에 없음
한번 토지 전문 변호사나 법무사 상담 받으세요.
이 경우 명의신탁 해지 소송 가능성이나 근저당권 일부 말소 협상 가능성 등도 현장상황 따라 전략이 달라질 수 있습니다.참고하세요!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 등기부상 명의자는 A입니다. 그렇기 떄문에 질문의 과정이 있어더라도 해도 사실상 명의신탁에 해당되고, 이는 원칙상 불법으로 인정되지 않기 떄문에 B가 A의 동의 없이 임의로써 본인 명의로 200평을 등기하기는 어렵습니다. 물론 민사상 소송을 통해 구매과정에서의 지급한 내용등을 근거로 반환소송을 진행할수는 있을지 모르겠으나, 이는 법률적인 전문가와 상담 및 법적 도움을 받으셔야 할 부분으로 보입니다, 만약 A의 동의를 얻어 토지지분으로 공동명의를 하거나, 혹은 토지를 분할하여 별개의 토지로써 명의를 받게 되더라도 이떄는 매매나 증여등을 통해 진행하셔야 하고, 그에 따른 비용이 발생할수 있고 또한 기존 담보대출도 영향을 받기 떄문에 과정상 어려운 부분이 있을수 있습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
A와 B는 자매 사이고, 원래 900평 땅을 나눠서 사긴 했지만,
명의는 전부 A 혼자 앞으로 해둔 상태였던 거죠.
근데 시간이 지나면서 A의 자식이 그 땅을 담보로 대출을 받아버렸고,
B는 등기부등본에 근저당이 잡힌 걸 보고 그걸 알게 된 상황이네요.지금이라도 B가 본인 지분인 200평을 가져오고 싶은 거잖아요?
그럼 방법은 크게 두 가지입니다.첫 번째는,
A가 직접 B에게 200평을 명의이전 해주는 방법입니다.
쉽게 말해서 "분할 등기"를 하고,
그다음에 "소유권 이전"을 해주는 건데,
문제는 지금 땅 전체에 근저당(담보대출)이 설정돼 있기 때문에,
이 상태로는 단순 명의이전이 쉽지 않습니다.왜냐하면,
근저당이 설정된 땅은
금융기관(은행 등)의 동의 없이 마음대로 쪼개거나 넘길 수가 없습니다.
만약 억지로 하려고 하면 은행에서 반대할 수 있고,
대출 상환을 먼저 요구받을 수도 있습니다.두 번째 방법은,
**B가 A에게 자신의 200평 지분에 대해 '진정한 소유권 확인 소송'**을 거는 겁니다.
법원에 "내가 실질적 소유자다"라고 주장하고,
법적 판결을 받아서 등기를 정리하는 방법이에요.
다만 이건 소송이 걸리기 때문에 시간도 오래 걸리고,
A와 가족 사이가 틀어질 수도 있어서 신중해야 합니다.—
요약해서 말씀드리면,
근저당이 잡혀 있는 한, 은행 동의 없이 분할이나 명의이전은 어렵다.
A와 협의해서 먼저 대출을 정리하거나 일부 상환하는 방법을 찾아야 한다.
협의가 안 되면 소송을 통한 방법밖에 없다.
그리고 현재 상태에서 B가 바로 땅을 가져오려고 하면, 담보권자(은행)와의 문제가 생길 수 있으니 주의해야 한다.
답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
. 10년정도 지난 지금이라도 200평을 B씨 명의로 해놓고 싶은데 어찌하면 되는지 방법좀 가르쳐주시면 감사하겠습니다. 담보대출이 있어서 불이익은 없는지요?
==> 명의 변경은 세무적인 측면을 고려하여 가장 저렴한 방법으로 진행되는데 통상 증여로 진행하심이 일반적입니다. 현재 선순위 근저당이 있지만 이를 인수하는 조건으로 진행할 수 밖에 없습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
B가 해당 200평에 대해 실제로 매입 당시 금액을 부담하고, 공동소유 개념으로 구입한 사실을 입증할 수 있어야 합니다
실제로 B가 매매대금을 일부 부담했는지 입금내역, 통장기록 등이나 당시 합의나 계약서, 문자, 메모, 증인 등 증거가 있어야 합니다
만약 B가 금전적으로 해당 지분을 부담했고, 그에 대한 입증이 가능하다면 명의신탁으로 인정될 가능성이 있으니 전문가를 찾아가서 상담을 해보고 해결방법을 ㅈ앚아보시기 바랍니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
A에게 200평 가량을 명의이전 해달라고 요청해야 합니다. 하지만 만약 A가 거절하게 된다면 B는 민사소송을 통해서 명의 주장을 해야 합니다. 하지만, 200평을 B가 가져온다고 하더라도 금융기관에서는 5억원대출에 대한 근저당권 설정을 B명의인 200평에 대해서 풀어주지 않을 가능성이 높습니다.