갱신계약요구권사용에 따른 임대료 인상

Question

안녕하세요

보증금 2억2천만원 임대료 65만원인 반전세인데요

갱신계약요구권사용에 따른 임대료 인상시

5% 상한 적용시 임대료를 최대 723,000원까지 임대인이 올릴수 있나요?

주택임대차보호법 시행령 제8조는 "차임 또는 보증금의 증액청구는 약정한 차임 또는 보증금의 20분의 1(5%)의 금액을 초과하지 못한다"고 정합니다. 이 규정을 적용하면 보증금+월세 를 전세 보증금으로 전환해서 5% 증액된 보증금을 다시 월세로 전환하는게 문제있지 안나요?

중개사들이 관행적으로 돌리는 국토부/부동산원 환산보증금 계산기는 100% 민특법 제44조 기반입니다

Answer 1

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

반전세 갱신에서 임대인이 요구한 723,000원이 5% 상한 안에 드는지가 쟁점이군요.

보증금 2억2천만원을 그대로 두는 한 월세 상한은 682,500원입니다. 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못하는데, 이는 차임과 보증금 각각의 한도이지 둘을 전세보증금으로 환산해 합산하라는 규정이 아닙니다. 보증금 인상분을 월세로 돌리는 전환(보증금을 월 단위 차임으로 바꾸는 것)은 임차인 동의가 있어야 하고, 동의하더라도 전환율 제한을 받습니다. 말씀하신 대로 민간임대주택에 관한 특별법은 등록임대사업자에게 적용되는 규정이라 일반 임대차에 그대로 쓸 수 없습니다. 보증금은 유지하고 월세 682,500원으로 갱신하겠다는 뜻을 내용증명으로 남겨두시는 게 좋겠습니다.

사안을 정리하실 때 위 내용을 참고하시면 좋겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

월세에 대해 5% 증액이 가능할 뿐이기에 보증금에 대한 환산금액을 고려하여 월세 인상액을 결정할 수는 없다고 보는 것이 상당하겠습니다. 보증금을 월세로 전환하려면 임차인 동의가 필요할 것인데, 임차인 동의없이 일방적으로 환산금액을 기준으로 월세를 인상할 수 없다고 판단됩니다.

현 월세를 기준으로 5% 인상까지만 인정된다고 봐야하겠습니다.