3주택자 주택 매도 순서 문의드립니다.
1. 2010년 6월 2일 41.3m2 아파트 1억4,500만원 매입 - 실주거 중
2. 2016년 1월 26일 36.36m2 아파트 1억8,000만원 매입 - 주택임대사업자로 전세 임대 중 (2018 주임사 등록 후 유지)
3. 2018년 11월9일 59.39m2 아파트 3억4,000만원 매입 - 주택임대사업자로 전세 임대 중 (2018 주임사 등록 후 유지)
현재 다주택자이자 주택임대사업자입니다. 상기와 같이 3채의 아파트 보유 중인데, 1번째 아파트는 생애 첫 주택이고 매입 후 현재까지 거주 중입니다. 매도할 경우 세금을 최대한 줄이고자 하면 매도 순서를 어떻게 정하면 될까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
현재 보유한 3채의 아파트를 절세하며 매도하시려면 먼저 임대사업자 등록된 아파트 두 채 중 하나를 정리하는 게 유리합니다.
왜냐하면 실거주 중인 첫 번째 아파트는 장기보유특별공제와 1세대 1주택 비과세 요건을 챙길 수 있기 때문에 최대한 나중에 파는 게 좋습니다.
매도 순서는 임대사업자 의무기간이 끝난 아파트부터 매도하고, 마지막에 실제 거주하는 아파트를 파는 순서가 세금을 최소화하는 전략입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
1. ③번(59.39㎡, 3.4억) 먼저 매도
양도차익이 가장 크고, 추후 양도세 중과 우려 있습니다
의무기간 종료됐는지 먼저 확인하시기 바랍니다
2. ②번(36.36㎡, 1.8억) 매도
비교적 저가이고 양도차익 적습니다
3. ①번 주택 비과세 요건 충족 후 매도 (또는 보유)
,②번과 ③번 임대 의무기간 종료 여부 확인
,해당 주택의 조정대상지역 여부
,각 주택의 실제 예상 양도차익
과거 ①번의 실제 거주기간 (최소 2년 이상 필요)
최종적인 양도소득세 계산과 비과세 적용 여부 확인을 위해선, 세무사 상담이 필수적입니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
3번 임대주택을 가장 먼저 처분하는 것이 좋습니다. 임대사업자 등록 주택 중 혜택이 거의 없으면서 세금 부담이 가장 큽니다.
그리고 2번 임대 주택을 매도하시고 마지막 실거주 1번 주택을 매도하시는 것이 좋을 듯 합니다.
현재 실거주 중이며 2년 이상 거주 요건이 충족되어 1주택자가 되면 비과세 가능성이 높습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
세금 기준으로 보셨을 경우는 임대사업자 주택부터 정리하는 것이 우선입니다.
합리적인 매도 순서는 먼저 2번, 3번 주택을 매도 하세요. 임대사업자 주택은 장기적으로 보유해도 세금 혜택이 거의 없으므로, 우선 처분하여 다주택자 중과 상황을 해소하는 것이 유리합니다. 단, 임대 의무기간을 확인하여, 위반되지 않도록 매도 시기를 조율해야 합니다. 즉, 의무임대기간을 확인해서 2번과 3번은 무엇을 먼저 매도해도 관계없습니다.
그리고 나서 마지막으로 1번 주택을 매도합니다. 실제 거주하고 있고 장기보유·거주 요건을 충족했으므로, 최종 1주택 상태에서 매도하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문입니다. 그래서 1번주택은 가장 마지막까지 보유하는 것이 유리합니다.
질문에 대한 답이 되었다면 좋겠습니다. 감사합니다.