부동산 나의 보증금을 온전하게 지키는 방법에 관해

Question

오늘 학교에서 부동산에 관해 배웠는데요. 이해가 가지 않아 잘 아시는 중개사님들이 있을까하여 질문드립니다!!

선생님께서 나의 전세보증금으로 임대인의 근저당잡힌 채권최고액을 변제하라는 "특약"을 넣으면 나의 전세보증금을 지킬 수 있다고 하셨는데, 왜 그런가요??

임대인과 맺은 특약사항을 지키지 않았을때, 뭐 법적처벌이라도 받아서 그런건가요??

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

해당 특약을 기재하는 경우, 근저당권이 말소되면서,

이후 보증금을 반환받지 못할 때 경매 진행으로 보증금을 반환받을 수 있기 때문입니다.

그와 별개로 특약을 불이행한다고 하여 곧바로 형사처벌 대상이 되는 건 아닙니다.

Answer 2

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.

약정을 위반한다고 처벌받지 않습니다. 위 특약을 넣는 경우에 임대인이 변제의무를 부담하게 되기 때문에 지킬수 있다고 설명하신 것으로 보이나, 실무상으로는 위와 같은 특약을 기재하더라도 임대인의 경제력이 부족하다면 보증금을 지키기는 어렵습니다.

Answer 3

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

특약을 넣게 되면 잔금지급과 동시에 기존 채무를 변제하고 근저당이 말소되기 때문에 보증금을 지키는데 유용한 수단이 될 수 있습니다. 물론 임대인이 특약을 위반할 경우의 위험부담은 있지만, 특약을 넣지 않을때에 비하면 훨씬 안전합니다.