전입신고와 확정일자를 언제 받아야 전세금을 보호받을 수 있나요?

Question

전세보증금을 안전하게 보호하려면 전입신고와 확정일자를 언제 받아야 하나요? 잔금을 지급하고 실제 입주한 당일에 전입신고와 확정일자를 모두 받는 것이 좋은지 궁금합니다. 또한 전입신고가 늦어지면 대항력과 우선변제권에 어떤 문제가 생길 수 있는지, 온라인으로 신청해도 동일한 효력이 있는지 알려주세요.

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

전세보증금을 안전하게 지키려면 잔금 지급과 실제 입주 당일에 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고가 늦어지면 그 사이에 근저당권 등이 설정될 경우 순위가 밀려 경매시 보증금을 잃을 수 있습니다. 정부 24와 인터넷등기소를 통해서 온라인으로 신청해도 방문신청과 동일한 법적인 효력이 발생하니 걱정 안하셔도 됩니다. 확정일자는 즉시 효력이 발생하지만 전입신고의 대항력은 신고한 다음날 0시부터 발생하므로 잔금전날까지 선순위 권리가 변동되지 않도록 등기부등본을 잘 확인하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

전세보증금을 안전하게 보호하려면 계약전에 꼼꼼하게 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등 해당 주택관련한 서류를 확인해보는 것이 중요하며, 대항력과 우선변제권 확보를 위해 전입신고와 확정일자를 가능한 신속하게 확보하시는 것이 필요합니다. 확정일자는 계약서만 있으면 받을 수 있으므로 계약후 즉시 획득하고, 계약후 입주까지의 기간중에 다른 권리관계가 등기부등본상에 기재되지 않도록 계약서상에 "계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당권 등 다른 권리관계 설정 금지" 특약을 넣고 입주 즉시 전입신고를 하시는 것이 필요합니다. 확정일자를 미리 받았어도 전입신고를 해야 비로소 효력(전입신고 익일 오전 0시에 대항력 발생)이 발생하여 제 3자에 대해 임차권을 주장할 수 있게 됩니다. 즉, 전입신고가 되지 않으면 대항력도 발생하지 않고 우선변제권도 효력이 생기지 않음에 유의하셔야 하며, 온라인으로 신청해도 동일한 효력이 발생합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 전세보증금을 보호를 받기 위해서는 필히 확정일자와 전입신고를 해야 합니다.

대항력이 형성이 되기 위해서는 전입신고 + 점유(이사)를 하시면 대항력이 생기게 되고 대항력 + 확정일자가 있을 경우 우선변제권이 형성이 되게 됩니다. 가장 중요한 것은 전입신고이기 때문에 이사하자말자 전입신고부터 먼저하는 것이 가장 좋고 같은 날 확정일자 받으셔도 됩니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

가장 안정한건 잔금을 치르고 실제로 입주하는 날 바로 전입신고와 확정일자를 모두 처리를 하는 것이 가장 안전합니다. 대항력을 갖추려면 기본적으로 주택의 인도(점유)와 전입신고가 필요한데 오늘 8.10일 잔급을 지급하고 실제로 입주 했다면 8.11일 부터 대항력이 발생하게 됩니다. 따라서 잔금을 치루고 몇일 있다가 입주를 하게 되면 그 사이에 집주인이 해당 부동산에 근저당권 등을 새로 설정할 수 있기 때문에 전입신고가 늦어지면 그 권리보다 후순위가 될 위험성이 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

전세보증금을 안전하게 보호하려면 잔금 지급 후 실제 입주한 당일에 전입신고와 확정일자 모두 받는 것이 가장 안전합니다.

전입신고가 늦어지면 대항력과 우선변제권이 뒤로 밀려 보증금을 보호 받지 못할 수도 있습니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

잔금 지급과 실제 입주를 마친 당일 즉시 전입신고와 확정일자를 모두 받아야 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 안전하게 확보할 수 있습니다. 전입신고가 하루라도 늦어지면 그사이 집주인이 담보대출을 받을 경우 후순위로 밀려서 경매시 보증금을 전액 잃을 위험이 있습니다. 정부24와 인터넷등기소를 통한 온라인신청도 오프라인 방문과 완전히 동일한 법적인 효력을 가지며 신청 완료 즉시 효력이 발생하는 것은 아니므로 시점을 유의하시기 바랍니다. 감사합니다.