토허구역 매매약정서 파기 시 책임 범위 문의드립니다 (허가 후, 본계약 전)

Question

안녕하세요. 토지거래허가구역 아파트 매수 예정자입니다. 본계약 전에 약정을 파기하려고 하는데, 책임 범위를 확인하고 싶어 문의드립니다.

[상황]

- 매매약정서를 작성하고 약정금(매매가의 약 4%)을 지급함

- 이후 토지거래허가는 났고, 본계약은 아직 체결하지 않음

- 계약금(매매가의 10%, 약정금 포함)의 나머지는 미지급

- 약정 당시와 달리 세입자가 거주하는 상태로 거래 구조가 바뀌는 등 여러 사정으로, 약정금을 포기하고 다른 매물을 사려고 합니다.

[약정서 주요 내용]

- 서문: 토지거래허가를 받고 매매계약을 하기 위해 약정한다.

- 계약금 항목에 '토지거래허가를 득한 후'라고 기재

- 허가를 받은 후 약정 내용을 토대로 매매계약을 체결한다.

- 약정 후 단순변심이나 일방적 불이행으로 매매계약이 불발되면, 위약금으로 매수인은 약정금을 포기하고 매도인은 약정계약금을 배액 배상한다.

- 본계약 체결 시 지불된 약정 계약금은 계약금 일부로 상계한다.

[질문]

1. 위 조항에 따라 파기 시 손실이 지급한 약정금으로 한정되는지, 아니면 매도인이 약정한 계약금 전액(10%)을 기준으로 추가 청구할 여지가 있는지 궁금합니다.

2. 매도인이 본계약 체결(이행)을 강제로 청구할 가능성도 있는지요?

3. 매도인이 기존 토지거래허가 철회에 협조하지 않으면, 매수인 단독으로 철회하거나 소명할 수 있는지, 다른 주택의 새 허가 신청에 문제가 생기는지요?

4. 본계약 없이 파기되는 경우 중개사가 중개보수를 청구할 수 있는지요?

5. 파기 통보는 문자와 내용증명 중 어떤 방식으로, 어떤 문구로 하는 것이 안전할까요?

조언 미리 감사드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

약정서에 매수인은 약정금을 포기한다고 적혀 있다는 점이 이 사건의 핵심입니다. 결론부터 말씀드리면 그 조항대로라면 손실은 이미 낸 약정금으로 한정될 가능성이 높습니다.

1. 손실 범위

위약금을 미리 정해 두었다면 원칙적으로 그 금액을 넘는 청구는 어렵습니다. 다만 대법원은 계약금 일부만 낸 상태에서 해제할 때 약정한 계약금 전액을 기준으로 본 적이 있어, 매도인이 이 약정서를 사실상 본계약으로 보고 다툴 여지는 남아 있습니다.

2. 본계약 강제와 허가 문제

약정서가 파기하면 약정금을 포기하는 것으로 정리하는 구조여서, 매도인이 본계약 체결을 강제하기는 쉽지 않아 보입니다. 이미 받은 허가가 다른 주택의 허가에 영향을 주는지는 관할 구청에 미리 확인하시는 것이 안전합니다.

3. 그런데 약정금을 포기하지 않아도 되는 경우일 수 있다는 점은 확인하셨을까요

약정서나 문자에 집을 비운 상태로 넘긴다는 조건이 있었는데 매도인 사정으로 세입자가 사는 구조로 바뀌었다면, 단순변심이 아니라 매도인이 약정을 지키지 못한 것으로 다툴 여지가 있습니다. 포기하겠다는 통보를 먼저 보내면 이 주장을 스스로 접는 셈이 됩니다.

지금은 약정 당시 인도 조건이 어떻게 정해졌는지부터 확인하신 뒤 통보 방식을 정하시는 것이 우선입니다.

잘 해결되시기를 바랍니다.