실거주의무 아파트 보유중인 상태에서 단독주택 이사 계획
현재 공공분양 청약 당첨되어 실거주의무 3년 짜리 아파트에 살고 있습니다.
현재 실거주의무 1년 지났는데 배우자가 단독주택에서 살고 싶어하여
이사를 가야하는 상황인데 이 아파트는 제 명의라 주소 이쪽으로 이대로 냅두고
단독주택을 매매하여 들어가려면 어떻게 해야할까요?
주말이나 쉬는 날에는 아파트에서 지낼거 같습니다.
1. 우려되는 부분은 현재 1주택자인 상태인데
양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 실거주의무를 채워야하는데
나머지 2년을 빈집으로 둬도 문제 없을지?
2. 지금 상황에서 단독을 매매하려 들어가면 2주택자로 되어
추후에 아파트를 매도할 시 차익에서 세금이 얼마나 나가는지?
3. 지금 상황에서 무조건 이사를 가야하는 상황인데
좋은 대처방법이 있을지?
(이사를 여러번 다닌 상태라 왔다갔다 하기 지친 상태입니다)
(예 : 매매할 집을 전세로 들어갔다가 아파트 매도 후 매수)
4. 단독주택은 보통 어떻게 시세를 판단하고
담보대출이 얼마나 나오는지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
원칙상 전입신고를 남겨두고 빈집상태로 두는 것은 문제가 되지 않겠지만, 낮은 확률이지만 매년 세대조사등에서 거주여부가 확실치 않게 된다면 문제가 발생할 여지등은 있습니다. 그리고 현재는 해당주택 1주택이지만 배우자명의로 단독주택 구매시 1가구 2주택이 되게 되므로 원칙상 1주택 양도비과세는 되지 않고 과세대상이 됩니다. 다만 일시적 2주택 비과세 요건에 맞추어질 경우 비과세 혜택이 가능할수 있으므로 이에대한 부분을 다시 확인하셔야 합니다.
양도소득세는 양도차익에 따라 세율이 달라집니다. 6%~45%구간내에서 양도차익에 따른 다른 세율이 적용되게 됩니다.
사실상 3년간 거주를 하시는게 가장 좋습니다. 어절수 없이 가셔야 하는 경우 매매일때는 세금에 대한 문제, 전세일떄는 전입신고가 어려워 보증금보호가 불리할수 있기 때문입니다.
단독주택의 경우는 사실상 기준시세라는게 없습니다. 보통은 부동산을 통해 대략적인 시세확인게 일반적이고 공시지가에서 140%정도를 기준으로 삼아 계산하는 방법등이 있을 수는 있으나 이 또한 정확한 시세판단기준은 되지 않습니다. 담보대출의 경우 공동주택과 한도기준은 비슷하나 단독주택의 경우 은행 평가금액이 낮은 경우가 많아 실제 대출가능 한도는 크게 줄어들수 있습니다. 그래서 정확한 대출한도는 은행을 통해 확인하셔야 할듯 보입니다. 참고로 기존주택의 담보대출이 있다면 추가 담보대출은 거부되거나 한도가 매우 낮아질 가능성이 높습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 혜택이 있습니다.
조건은 기존 주택 1년 이상 거주 하고 신규 주택 구입 후 3년 이내에 기존 주택을 매도를 하게 되면 양도소득세가 비과세 입니다. 또한 다른 주택에 임대차로 들어 갈 경우 기존 집 실거주때문에 전입신고를 하지 못하는 단점이 있고 전입신고를 하지 못하면 우선변제권이나 대항력에 문제가 발생을 할 수도 있습니다. 신규 주택을 새로 구입을 해야 될 경우 현재 대출규제로 인해서 1주택자에게는 대출이 거의 불가한 상태이기도 하고 주택의 경우 감정평가 및 주변 시세를 참조를 해서 은행에서 자체적으로 한도를 측정하게 됩니다.
여러모로 어려운 상황이라 실거주의무를 위해서 전입신고를 지키고 다른 세컨드 주택을 구매를 해서 세컨드 주택을 전입신고 없이 사용을 해야 하는 모양새로 보여 지니 잘 검토를 하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,우선은 전입신고가 되어있으면 실거주로 봅니다
빈집으로 두면 관리비,공과금을 염두에 두셔야 합니다
,세금은 남는금액에서. 내게 됩니다
두번째 주택을 사고 3년내에 첫번째 주택을 매도하면 비과세조건에 맞으면 비과세 됩니다
,세무상담을 받아보고 결정은 하시는게 좋을거 같습니다
,대출은 그집과 본인의소득,신용도에 따라 대출한도가 나오므로 그때가서 사전심사를 받아보셔야 알수 있습니다
1. 우려되는 부분은 현재 1주택자인 상태인데
양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 실거주의무를 채워야하는데
나머지 2년을 빈집으로 둬도 문제 없을지?
==> 네 문제가 되지 않습니다.
2. 지금 상황에서 단독을 매매하려 들어가면 2주택자로 되어
추후에 아파트를 매도할 시 차익에서 세금이 얼마나 나가는지?
==> 현재 일시적 2주택에 해당됩니다. 이러한 경우 신규주택을 취득한지 3년이내 기존 주택을 매도해야 양도소득세 비과세 대상입니다.
3. 지금 상황에서 무조건 이사를 가야하는 상황인데
좋은 대처방법이 있을지?
(이사를 여러번 다닌 상태라 왔다갔다 하기 지친 상태입니다)
(예 : 매매할 집을 전세로 들어갔다가 아파트 매도 후 매수)
==> 기존 주택 실거주의무기간을 마친후 매도와 동시에 이사를 하심이 적절해 보입니다.
4. 단독주택은 보통 어떻게 시세를 판단하고
담보대출이 얼마나 나오는지 궁금합니다.
==> 단독주택도 담보대출이 가능하고 이러한 경우 감정평가결과를 바탕으로 대출됩니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
1.2.
주민등록을 유지하고 있다면 빈 집 상태라 하더라도 형식적으로 실거주로 볼 것으로 보이나 양도소득세의 과세는 세무서에서 사실위주로 판단합니다양도소득세는 1주택 비과세가 아니라면 양도차익에서 필요경비,기본공제를 제외한 과세표준 금액의 크기에 따라 구분하여 세율이 다르므로 매도시 구체적인 매도가를 통해 세율을 확인할 수 있습니다
주택 세무 관계는 경우의 수가 많으니 매도를 결심하였다면 가급적 세무전문가와 대면 상담하세요3. 피곤하겠지만 거주의 불편보다 이사의 행복이 크다면 감수하여야 하겠죠
4. 단독주택은 아파트에 비해 개별성이 강하여 시세의 비교평가가 쉽지 않지만 공시가격을 기준으로 인근 유사 거래현황을 참교 비교한후 여러 실매물들을 보고 본인에게 상대적으로 유익하고 가성비가 좋은 매물을 선택하는 것이 좋을 듯합니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
질문 주신 상황은 실거주의무 이행, 양도소득세 비과세, 2주택자 중과, 그리고 단독주택 매수 전략까지 복합적인 요소들이 얽혀 있습니다. 하나씩 정확하게 정리해드리겠습니다.
기본 상황 요약
공공분양 아파트, 본인 명의
실거주의무 3년 중 1년 거주 (2년 남음)
배우자 요청으로 단독주택 매수 계획
아파트 주소 그대로 유지하며, 실사용은 단독주택
현재 1주택자
이사 여러 번 경험, 번거로움 해소 원함
1. 실거주의무 중에 집 비워도 괜찮은가요? 아니요. 실거주의무 위반으로 간주될 수 있습니다.
공공분양 아파트의 실거주의무는 단순히 전입만이 아니라 실제 거주(생활)를 의미합니다.
주말에만 들러서 잠깐 머무르는 정도는 국토부 가이드라인상 실거주로 인정받기 어렵습니다.실거주의무 위반 시 → 공공분양 자격 제한, 환수, 불이익 발생 가능
양도소득세 비과세 요건도 "실거주 2년" 필요 (수도권 기준)
따라서, 빈집으로 두고 단독주택에서 사실 경우 실거주의무 미이행 및 비과세 불인정 위험이 큽니다.
2. 지금 단독주택을 매수하면 2주택자 되나요? 양도세는? 네. 2주택자가 됩니다.
아파트 + 단독주택 → 일시적 2주택 요건도 충족 안 되는 상태
2주택자 중과세율(최대 60%) 적용될 수 있음
특히 단독주택을 매수하고 아파트를 나중에 팔 경우
아파트 매도 시 실거주 요건 미충족 + 2주택 중과로 양도세 대폭 증가예시로 보면, 아파트 취득가 4억 → 매도가 7억이면
실거주 2년 충족 + 1주택이면 양도세 비과세
실거주 요건 미충족 + 2주택이면 양도세 수천만 원 발생
3. 이사를 꼭 해야 한다면, 좋은 방법은?
현재 상황에서 가장 현실적인 방법 2가지를 추천드립니다.
방법 A. 단독주택 '전세'로 입주 → 아파트 실거주 유지당장 이사하되, 단독주택을 전세로 들어가고
아파트 실거주(주말+평일 일부) 생활 유지하면서 2년 실거주 완료
이후 아파트 비과세 매도 → 단독주택 매수 진행
이 경우, 실거주 요건 채우고 세금 혜택도 유지 가능
방법 B. 단독주택 '매수'하되, 아파트를 빠르게 '매도'
이중생활이 피곤하겠지만 가장 세금 부담 없이 이사 가능단독주택을 매수하고, 6개월 이내 아파트 매도
단기 보유에 따른 양도세 발생하지만 2주택 중과는 피할 수 있음
단, 실거주 요건 미달로 양도세 비과세는 불가능
취득가 대비 매도차익이 많으면 이 방법은 비효율적4. 단독주택 시세 판단 & 대출 관련
단독주택 시세 판단 방법국토부 실거래가 공개시스템 확인
비슷한 면적/위치의 최근 실거래 내역 참고토지 시세 + 건물 잔존가치로 시세 산정
주변 중개사 2~3군데 방문해 상담받는 게 가장 정확인근 거래된 다른 단독주택과 비교 → 단독주택은 동일 평형이 없어 시세 편차 큼
단독주택은 주택담보대출 비율(LTV)이 아파트보다 낮음
수도권: 최대 40~50% 수준 (은행별 차이 존재)
노후 주택, 단열 미비 주택, 근린생활시설 일부 포함 주택은 감액 적용될 수 있음
감정가가 실제 매매가보다 낮게 평가될 수 있어 대출 한도 확인 필수 입니다. 참고하세요!!