공동명의아파트에 관한 질문입니다.

Question

a와 공동명의 인 아파트가 있어요 지분은 5대5

둘다 매매 의사는 있으나 팔리지 않는 애물단지 입니다

최근 a가 다른 아파트를 계약하고 잔금 완납이 부족하다며 공동명의인 아파트에서 자기 지분 만큼 최대한 대출을 받기를 원합니다

새로 계약한 아파트도 사업자 등록증을 뽑아 주거가 아닌 사무공간인양 해서 제 2금융권에서 높은 금리로 최대한 많은 돈을 대출 받으려해요

돌아가는 상황을 보니 아마도 돈을 대출하면 상환포기를 해서 담보는 은행에 넘기고 자기가 새로 계약핝아파트는 선담보 같은걸 걸어서 보호하려는거 같아요

어차피 팔리지 않는 아파트 이렇게 현금회하고 지금 조금 손해보는건 나중에 지금 아파트 값이 오르면 손해를 회복한다라는 계산 같아요 거기가 전망이좋거든요

이거 때문에 10 만원 내고 변호사 상담도 받아 봤는데 a가 자기 지분으로 자기 권리 행사하는거라 내가 뭘 할수있는게 없다고 해요

지분이 경매로 넘어가 다른 사람이 들어오면 빠른 현금화를 원할테고 그럼 아파트를 급매로 빠르게 처리하든 경매처리로 현금을 회수 하려할텐데 이것으로 제가 손해를 보는 부분을 a에게 보전 받고 싶은데 방법이 없을까요?

아직 대출 승인이 나지 않았고 제가 담보제공 승인을 해야 2금융권에서 대출이 나올텐데

대출 동의를 해주는걸 목적으로 뭔가 합의서 작성 같은게 가능 할까요?

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 공유지분의 경우 대출 한도가 낮을 가능성이 큽니다. 또한 대출을 받고 연체를 시켜 지분만 경매로 넘어가게 되면 다른 공유자가 우선매수권이라는 것이 있습니다. 즉 지분이 경매로 넘어가서 낙찰이 되게 되면 그 금액으로 기존에 다른 공유자가 우선적으로 매수를 할 수 있으니 그런 방법으로 나머지 50% 를 가지고 오시는 것도 방법이라 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문의 상황이 걱정이라면 담보제공에 대한 동의를 하지 않으시면 됩니다. 해당 동의역시도 공동지분권자 매매처럼 질문자님 선택사항이기 떄문입니다. 그리고 은행권 담보를 상환하지 않으면 새로운 매수자가 나오는게 아니라 지분경매가 진행되고 지분경매를 통해 인수받는 낙찰자가 공동명의자가 되는데, 보통 질문자님처럼 공유지분권자는 우선매수권이 있기에 낙찰된 낙찰금액으로 지분인수가 가능하고 이런 경우 온전히 주택소유권을 단독명의로 가질수도 있습니다. 물론 해당 주택에 대한 매매를 원하는 경우 위 방법이 효율적이지 않을수 있지만 반대로 생각하면 낙찰자 역시도 온전한 권리사용이 어렵기에 현재 지분자님에 지분에 대해서 매수을 원할수 있고 이럴 경우 매매가격은 낮아지더라도 매매자체는 가능할수 있는 여건이 되는 장점도 있을수 있습니다. 그러므로 전체적인 내용을 참고하여 고민해보시고, 동의를 조건으로 다른 요구나 합의서를 작성한다고 해도 이후 상황변화에 따라서 이 합의서가 큰 역할을 기대하기는 어려워 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

공동명의 아파트에서 A가 자기 지분을 담보로 대출, 경매에 넘기는 것은 원칙적으로 A그이 권리행사라서 법적으로 당신이 지분 50%만 담보로 쓰는 건 못맏는다는 게 현실적입니다.

그래서 변호사 A가 자기 지분으로 하는 거라서 내가 뭘 할 수 있는게 없다고 한 건 어떤 행동이든 원칙적으로는 법적으로 허용된다는 의미입니다.

다만 A가 하는 행동이 B에게 손해를 주는 방식으로 이어질 수 있다는 점을 전제로 원칙적 권리 한계 안에서 A의 대출 동의를 조건으로 삼아 계약, 합의서로 손해배상 구조를 미리 짜두는 것은 충분히 시도할 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

공동명의 아파트에서 배우자 A가 본인 지분만큼만 담보대출을 받을 경우 본인의 동의 없이도 2금융권이나 온라인투자연계금융 등을 통해 진행될 수 있습니다. 따라서 본인의 동의를 조건으로 합의서를 작성하는 것은 가능하지만 A가 동의없이 단독으로 지분담보대출을 강행할 위험성도 존재합니다. 만약 대출 동의를 조건으로 합의를 진행한다면 추후 A의 채무불이행으로 인해 지분이 경매로 넘어갈 경우 방생하는 손해를 A가 전액 보전한다는 약정을 포함해야 합니다. 해당 합의서는 작성 후 반드시 공증을 받아두어야 법적 강제력이 생기며 추후 A의 재산에 대한 강제집행 시 유리한 증빙 자료로 활용할 수 있습니다. 지분이 경매에 넘어가더라도 본인의 50% 지분까지 통째로 경매되는 것은 아니며 공유자 우선매수권이나 공유물분할청구권을 통해 권리를 방어할 수 있습니다.