1인거주 특약 관련 문의입니다

Question

이사온지 약 2주정도 된 자취생입니다. 주변에 친구가 많아 1주일에 2~3일정도 각자 다른 친구들이 왔다가거나 주에 한번정도는 자고가는 친구가 있습니다.

이틀이상의 연박하는 경우는 없었습니다.

부동산 계약서에서 특약에 "1인거주를 원칙으로 한다."라고밖에 적혀있지 않았습니다.

소음공해나 흡연등 민원의 소지가있는 행동도 하지 않았습니다. (창문에 흡음판도 설치해놨음)

그런데 집주인이 제가 특약사항을 위반하고 있다면서 다른집을 알아보라는 식으로 말을 해서 마찰이 있었습니다.

입주 한 후에 집 계약할 때 언급조차 듣지도 못했고 계약서에도 적혀있지 않은 "우리 건물은 쾌적한 1인 독신자 숙소를 지향한다"를 들이밀면서 계속 불편하게 하는데 추후에 위 사항으로 나가라고 하면 법적으로 문제없이 계속 있어도 되는것일까요?

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

우선, 임대차 계약서에 특약사항이 있으면 그 내용을 잘 지켜야 합니다. 특약사항은 당사자간의 특별한 합의로서 계약의 내용이 되기 때문입니다. 하지만 특약사항이 모든 경우에 유효한 것은 아닙니다. 특약사항이 법률이나 공서양속에 위반하거나, 임차인에게 불리한 것이라면 그 효력이 없습니다. 예를 들어, 임대인이 임차인의 집에 자유롭게 출입할 수 있다는 특약이나, 임차인이 임대인의 허락 없이 방문객을 초대할 수 없다는 특약은 임차인의 사생활을 침해하는 것으로서 무효입니다.

이러한 관점에서 볼 때, 이 사건의 특약사항은 "1인거주를 원칙으로 한다"라고만 적혀있고, 그 의미와 범위가 명확하지 않습니다. 임차인이 방문객을 초대하거나 잠시 머물게 하는 것이 1인거주의 원칙에 반하는 것인지, 그렇다면 어느 정도의 빈도와 기간이 허용되는 것인지 구체적으로 정하지 않았습니다. 따라서 이 특약사항은 임차인의 사생활과 자유를 제한하는 것으로서 무효로 볼 수 있습니다. 또한, 임대인이 입주 후에 "우리 건물은 쾌적한 1인 독신자 숙소를 지향한다"라는 새로운 조건을 제시하는 것은 계약의 내용을 변경하는 것으로서, 임차인의 동의 없이는 효력이 없습니다.

결론적으로, 임차인은 특약사항을 위반하지 않았으므로, 임대인은 임차인에게 계약 해제나 퇴거를 요구할 수 없습니다. 임차인은 법적으로 문제없이 계속 거주할 수 있습니다. 만약 임대인이 계속 불편하게 하거나 퇴거를 강요한다면, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구하거나 임대차보호법에 따라 임대차관계의 확정을 신청할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

원룸은 통상 1인 거주하는 것으로 간주 합니다.

임차인이 계약서 작성부터 본인 외 지인이 자주 방문하거나 숙박을 할 수 있다는 내용을 고지 했다면 계약을 하지 않거나 관리비를 추가로 요구 해서 계약서를 작성 했을 겁니다.

특약 사항에 애완동물 사육금지나 흡연불가등이 특약에 기재 했다면 특약 내용을 근거로 계약을 해지 하려고 할 수 도 있으니 계약서를 확인 해 보세요. 흡연판을 설치한 내부라도 벽지에 담배 냄새가 스며 들 수 있어 다음 세입자를 구하기 어렵거나 입주청소를 요구 할 수 있어 임대인이 중도에 계약 해지를 요구 하고 있는 것 같습니다.

임차인 지인들이 자주 방문하거나 숙박 한다는 내용을 임대인이 알고 있다는 건 임대인에게 민원을 제기 해서 알았을 수도 있습니다. 임차인도 계속 거주할 의사가 있다면 임대인의 요구 조건을 충족해 주어야 가능 할 것 같습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

살다보면 가끔친구도 와서 자고 갈수도 있는데 그임대인이 좀 예민하긴 하나봅니다

어떤 가구는 원룸에 2인이 거주하는 경우가 있어서 1인으로 특약에 기재를 한거 같습니다

그부분만 주의하시고 시끄럽거나 흡연을 주의하면 임대인도 뭐라고는 못합니다

임대인 역시 세입자를 존중해야 합니다

서로가 조심해야 합니다