경제
재개발 분담금 보통 얼마정도 들어갈가요??
60~80m 동일 평수로 재개발이후 재입주시 분담금이 얼마나 들어갈가요?
보통 2~3억 정도 계산하면 된다고 하던대 맞나요??
지역마다 차이가 잇을가요?
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
■ 최근 재개발 분담금 현황과 전망
몇 년 사이 원자재 값과 인건비가 크게 오르면서 정비사업 공사비가 평당 1,000만 원을 넘길 정도로 높아졌습니다.
1. 동일 평수 이동 시 분담금 수준
질문하신 것처럼 60~80㎡(전용 25평 내외) 동일 평형으로 이사하더라도, 최근 서울 주요 지역에서는 최소 3억 원에서 많게는 5억 원 이상 분담금이 드는 경우가 흔해졌습니다. 강남권이나 용산처럼 입지가 뛰어난 곳은 공사비 상승과 설계 고급화까지 더해져, 같은 평형임에도 분담금이 7억~10억 원까지 오르는 사례도 나왔습니다. 결국 지금은 2~3억 원이 ‘최소 금액’이라고 생각하시는 게 안전합니다.
2. 지역별 분담금 차이의 이유
분담금 수준은 지역과 단지마다 크게 다른데, 그 이유는 다음 세 가지가 큽니다.
* 일반분양가와 수익성: 내 집을 짓는 비용 외에 일반 분양으로 얻은 수익이 많을수록 조합원의 부담은 줄어듭니다. 땅값이 비싼 곳은 분양가도 높게 책정돼 분담금 부담이 덜할 수 있지만, 최근에는 공사비 상승 폭이 더 커지며 이런 공식이 흔들리는 경우가 많습니다.
* 비례율 변화: 재개발 사업에서 비례율은 ‘성적표’ 같은 역할을 하는데요. 최근 3~4년 만에 공사비가 30% 넘게 오르다 보니, 애초 기대했던 비례율이 크게 떨어졌고, 관리처분 단계에서 분담금이 갑자기 수억 원씩 늘어나는 ‘분담금 쇼크’가 서울 곳곳에서 발생하고 있습니다.
* 기부채납·임대주택 비율: 지자체에 제공해야 하는 공공용지나 의무적으로 지어야 하는 임대주택 물량이 많을수록 조합원들에게 돌아갈 몫이 줄면서 분담금 부담이 자연히 더 커집니다.
3. 반드시 주의해야 할 리스크
최근엔 분담금이 현재 내 집값을 뛰어넘는 ‘분담금 역전’ 현상까지 등장하고 있습니다. 사업성 낮은 지역이나 노후 빌라가 밀집한 곳은 새 아파트를 받기 위해 내야 하는 돈이 오히려 기존 집 시세보다 많아지는 경우가 벌어지고 있습니다. 정부가 모아타운 등 소규모 재개발 대상에는 보정계수를 적용해 분담금 완화 정책을 추진 중이지만, 여전히 원자재 물가와 높은 금리가 큰 변수로 작용하고 있습니다.
정리하자면, 서울이나 수도권 핵심 입지에서 동일 평수로 이사할 때 2~3억 원 분담금은 이미 다소 낮게 잡은 수준이 될 수 있습니다. 실제로는 그 이상의 비용이 더 들어갈 가능성이 크니, 사업지 공사 계약 시점과 일반분양 예정가 등을 꼼꼼하게 확인해보시길 권합니다.
채택된 답변안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
재입주 시에 분담금은 단순히 평형만으로 결정되는 않고, 재개발 이전의 내 집에 대한 가격, 그리고 새아파트의 가격 그리고 수익성 비율 등을 고려하여 책정이 되며 최근 기준으로 보면 서울 인기 지역의 경우 5억 이상 나오기도 하고, 수도권 지역의 경우 3억 가량으로 나오는 것으로 확인이 됩니다.
같은 평형 조건이라고 하더라도 대지지분에 따른 차이가 발생하기도 합니다. 그리고 최근 공사비 자체가 워낙 급등하고 있어서 전체적인 분담금 규모가 올라가고 있는 추세 입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
2~3억은 과거 기준이고 2026년 현재 서울 재개발 분담금은 평당 공사비 800~1,200만 원 급등으로 60m2 ~ 80m2 기준 5~6억 원대가 일반적입니다.
지역, 공사비, 비례율에 따라 크게 차이가 나니 참고만 하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
과거에는 2~3억원이 기준이었으나 최근 공사비 폭등으로 인해서 서울은 5억원 이상 경기도 및 광역시는 3~4억원을 기본으로 잡아야 하는 상황입니다. 지역별 차이가 발생하는 이유는 일반분양가는 일반분양을 비싸게 할 수 있는 강남 같은 지역은 수익이 많아 내 분담금이 줄어듭니다. 서울 핵심지는 고급화 전력으로 인해 평당 공사비가 훨씬 높아 분담금도 커집니다. 또한 입지가 좋고 용적률이 높은 곳은 집을 더 많이 지을 수 있는 땅일수록 일반분양 수익이 늘어나 분담금이 낮아집니다. 동일 평수 이동이라도 3억원은 최소치 5억원이상도 가능하다고 보시는 것이 안전하고 2~3억원은 공사비가 오르기 전 과거의 기준일 될 가능성이 높습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
네 사업장마다 차이가 큽니다
그리고 60-80제곱미터라면 범위내에 3개 타입 정도의 모델이 있을 수 있고 모델별 공급가격도 큰 편차가 있습니다
최근 건축비 상승과 공사기간 이자 등으로 조합원 분양가도 크게 증가하는 경향이므로 수도권은 2-3억이상 분담금은 충분히 예상됩니다
구체적인 금액은 사업단계사 조합원 감정평가 및 조합원 분양신청 시점에 제시됩니다
참고가 되셨기를 바랍니다안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재개발 시 추가분담금을 계산을 하기 위해서는 기존에 가지고 계신 부동산을 평가를 받은 금액과
조합원 분양아파트를 신청해서 조합원 분양가를 받게 되어 조합원 분양가와 평가받은 부동산의 차액 만큼 추가분담금이 발생이 된다고 볼 수 있습니다. 재개발 단지내 소유 부동산의 가치가 1억인데 조합원이 신청한 조합원 아파트 분양가가 3억일 경우 2억의 추가분담금이 발생을 할 수 있다고 볼 수 있습니다. 즉 조합원이 신청한 조합원 아파트 분양가에서 소유한 부동산 감정평가액 차이만큼 분담금이 발생을 하신다고 보시면 됩니다.
감사합니다.