주택임대차보호법상 계약갱신요구권 행사 시 보증금과 차임 동시 5% 인상 가능 여부

Question

안녕하세요.

주택임대차보호법상 계약갱신요구권 행사 시 임대료 증액 상한과 관련하여 법률적 검토를 받고자 문의드립니다. 계약갱신요구권 행사에 따라 임대인이 임대료를 증액하는 경우, 보증금과 월세를 각각 5% 범위 내에서 동시에 인상하는 것이 가능한지 궁금합니다.

주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항은

"차임 또는 보증금의 증액청구는 약정한 차임 또는 보증금의 20분의 1(5%)을 초과하지 못한다"고 규정하고 있습니다.

이에 해당 조문의 "차임 또는 보증금"이라는 문언을 어떻게 해석해야 하는지 질의드립니다.

구체적으로,

1. "차임 또는 보증금"이라는 표현을 차임과 보증금 각각에 별도로 적용할 수 있다는 해석(보증금 5% + 월세 5% 동시 인상 가능)이 타당한지,

2. 아니면 "또는"이라는 문언상 차임과 보증금 중 하나의 항목만 5% 범위 내에서 증액할 수 있다는 해석이 타당한지,

3. 현재 법원 판례, 학계 견해 및 주택임대차분쟁조정위원회 등 실무에서는 어느 해석을 따르고 있는지,

4. 위 쟁점과 관련하여 대법원 확정 판례가 존재하는지, 하급심 판례라도 확인된 사례가 있는지,

5. 국토교통부 또는 관계 기관의 해석·가이드라인이 있다면 그 내용과 법적 구속력이 어느 정도 인정되는지,

6. 임대인이 보증금과 월세를 각각 5%씩 인상하는 방식을 제시하는 경우, 임차인이 이에 대해 법적 근거를 요구하거나 증액 폭 조정을 협의할 수 있는 법적 근거가 있는지

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

임대인의 보증금 및 월세 동시 인상 요구로 고민이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 계약갱신 시 보증금과 월세를 각각 5% 범위 내에서 동시에 인상하는 것은 법적으로 가능합니다.

1. 차임 또는 보증금의 법적 해석 및 실무 태도

관련 법령의 표현은 둘 중 하나만 선택하여 인상해야 한다는 의미가 아닙니다. 국토교통부 가이드라인 및 주택임대차분쟁조정위원회 실무에서는 보증금과 월세가 모두 있는 계약이라면 양쪽 모두 각각 5%까지 인상할 수 있다고 해석합니다. 해당 쟁점만을 다룬 대법원의 명시적인 확정 판례가 확인되는 것은 아니나, 하급심 및 실무에서는 이러한 행정 해석을 강한 기준으로 삼아 사실상 이견 없이 받아들이고 있습니다.

2. 임차인의 협의 권리 및 소송 시 실익 검토

5%는 법적 상한선일 뿐 무조건 올려주어야 하는 확정 비율이 아닙니다. 법률상 임대인은 증액의 타당한 경제적 근거를 제시해야 하므로 임차인은 이를 바탕으로 인상 폭 조정을 협의할 수 있습니다. 만약 협의가 결렬되어 부당한 초과 인상분을 지급한 뒤 반환을 청구하는 소송을 진행할 경우, 청구할 피해 금액보다 절차 진행 비용이 더 커 실익이 매우 적을 수 있습니다. 이처럼 소송 실익이 적으므로 지급명령이나 소액사건심판 제도를 활용하는 것이 유리할 수 있으나, 상대방이 이의를 제기하면 결국 본안소송으로 넘어갈 수 있다는 점을 주의하셔야 합니다.

가장 먼저 임대인에게 5% 인상에 대한 합리적인 근거를 묻고 적정선에서 협의를 시도해 보세요.

사건이 원만하고 유리하게 잘 해결되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

보증금과 월세 모두 5% 범위에서 증액가능합니다. 일반적인 해석입니다.

가장 보편적으로 받아들여지고 있는 해석입니다.

다른 해석의 여지는 없다고 보셔야 합니다.