첫 아파트 매매 특약 조항 어떤걸 추가 하면 좋을까요?
첫 아파트 매매 가 계약은 한 상태 이고, 본계약 할 예정입니다. 요즘 매매 사기도 늘어나고 있다는데 특약 조항으로 추가할 항목이 어떤게 있는지 알 수 있을까요
많은 의견 부탁드립니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
계약금 반환 조건, 대출 불가 시 계약 해제, 등기 하자 시 책임, 전입세대 열람 확인은 반드시 넣는 것이 좋습니다. 특히 최근 전세사기 사례가 많으니 임대차 보증금 관련 특약도 추가하면 안전합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
실무에서 특약사항으로 사용하는 몇가지 단골 조항 들이 있습니다. 해당 조항을 적어드릴게요.
근저당·가압류 등 권리관계 확인 특약
“잔금일 이전까지 모든 근저당, 가압류, 압류 등 권리제한을 말소하고, 말소가 불가능할 경우 계약은 무효로 하며 계약금은 즉시 반환한다.”
→ 등기부 권리관계가 안전하게 정리되도록 하는 장치입니다.
중도금·잔금 안전거래 특약
“중도금 및 잔금은 반드시 소유권 이전 서류 교부와 동시에 지급하며, 에스크로·법무사 계좌 등을 통해 안전하게 지급한다.”
→ 돈을 먼저 내고 소유권이 넘어오지 않는 위험을 방지합니다.
임차인 및 점유 관련 특약
“잔금일 기준으로 해당 부동산은 제3자 점유·임대차 관계가 없음을 보장하며, 발견 시 매도인은 모든 책임을 진다.”
→ 잔금 치르고 보니 세입자가 남아 있는 상황을 막을 수 있습니다.
하자보수 관련 특약
“계약일 현재 시설물의 주요 하자가 없음을 확인하며, 잔금일 이전 발견되는 중대한 하자는 매도인이 책임지고 수리한다.”
→ 입주 후 곰팡이, 누수, 시설 고장 같은 문제에 대비할 수 있습니다.
취득세·관리비 등 정산 특약
“관리비, 각종 공과금은 잔금일 기준으로 정산한다.”
“취득세 등 세금 문제는 각자 부담한다.”
→ 정산 문제로 다투지 않게 미리 정해두는 게 좋습니다.
계약 해제·위약금 특약
“계약 해제 시 위약금은 매매가의 ○%로 한다.”
“잔금일 이후 매도인 귀책으로 이전등기가 불가능할 경우 계약금 및 중도금을 배액 배상한다.”
→ 불성실한 계약 이행을 막을 수 있습니다.
특정 상황 대응 특약
실거래가 신고, 세무 문제, 혹은 분양권 전매 제한 여부 등 단지·매물 특성에 따라 필요하면 추가합니다.
매매계약에 도움이 되시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
계약일 기준으로 집의 현재 상태를 명확히 기록하고 잔금일 전에 누락이나 하자 발생 시 매도인이 수리하도록 명시하는 것이 좋습니다.
잔금 후 중대 하자가 발견되면 매도인이 6개월 내 관련 법규에 따라 책임지는 특약을 권장드립니다.
매도인은 잔금일까지 현재 등기부등본 상태를 유지, 권리변동이 발생할 경우 매수인이 계약 해지 및 계약금 배액 배상 가능도록 명시하여 계약금을 지키는 특약을 넣으시는 것이 좋습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
아파트 매매시 특약사항은 여러요인이 있겠으나 간략히 요약하면 다음과 같이 제시합니다
1.계약해제 및 위약금 조건의 명확히 제시하며 대출 불가시 계약은 해지하며 매도인은 계약금은 조건없이 반환한다
관리비 및 제세공과금은 잔금지불전까지 매도인이 완료하고 영수증을 제공한다.
현시설물 상태에서 인수하며 6개월이내에 하자보수가 벌생하면 매도인이 수리비용을 분담한다
매도인은 등기신청등 근저당 및 제반 등기사항을 해지하고 해제된 영수증을 제공한다
매도인은 전금지불전까지 내부청소를 완료하고 페기물 등을 처리를 완료하여야 한다
잔금처리 전까지 기존 임차인은 퇴거햐야하며 이를 이행하지 않을 때 본 계약은 취소한다(임차인이 있을 경우)
참고되기 바랍니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,본 부동산에 대해 매도인의 단독 소유임을 확인하며, 타인과의 공유지분 또는 소송, 가압류, 근저당권 등 권리침해 사실이 없음을 보장한다
만약 계약일 이후 해당 권리 문제가 발견될 경우, 매도인은 즉시 문제를 해소하고, 계약 해제 시 계약금의 2배를 배상한다
,잔금일 기준으로 주택은 전입자 및 점유자 없는 공실 상태로 인도되어야 하며, 위반 시 매도인은 지체 없이 점유자 퇴거 조치를 완료해야 한다
,본 부동산에 선순위 임차권 및 확정일자 있는 임대차계약이 존재하지 않음을 매도인이 확약하며, 만약 존재할 경우 매도인이 전액 변제 후 말소한 후 잔금을 진행한다
,매수인은 주택담보대출 신청 후 승인이 거절될 경우 계약 해제를 요구할 수 있으며, 이 경우 매도인은 계약금을 전액 반환한다
이런특약을 서로 조율해서 넣어 보시기 바랍니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
아파트 매매 시 특약으로 넣어두시면 좋은 것들은 가장 먼저 근저당이 잡혀 있는 물건이라면 말소 특약이 필요하고 계약 전,후 등기 사항 변동 시 계약 해제 및 배상과 임차인이 있다면 명도 및 권리승계 부분과 시설하자에 대한 구체적인 수리 배상과 옵션 및 집기 인계 등을 명확하게 확인하시고 진행하시면 좋을 것으로 보입니다.