경제
같은 면적의 토지도 용도지역에 따라 가치가 크게 달라지는 이유는?
땅의 크기는 같아도 주거지역인지 상업지역인지에 따라 가격 차이가 크게 난다고 합니다. 용도지역이 건폐율, 용적율, 건축 가능 업종과 토지의 가치는 어떻게 영향을 주나요?
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
같은 면적의 토지라도 지목이나 용도지역, 입지조건 등에 따라 가치에는 상당한 차이가 발생할 수 있습니다. 이는 토지마다 건축할 수 있는 건축물의 종류나 규모, 활용 가능성 등에 차이가 있기 때문입니다.
대표적으로 건폐율은 대지면적 대비 건축면적의 비율을 의미하며, 용적률은 대지면적 대비 연면적의 비율을 의미합니다. 따라서 같은 면적의 토지라도 허용되는 건폐율과 용적률에 따라 건축 가능한 건물의 규모에는 상당한 차이가 발생할 수 있습니다. 그런데 이러한 건폐율과 용적률은 해당 토지의 용도지역에 따라 적용 기준이 달라집니다. 일반적으로 주거지역보다 상업지역의 건폐율과 용적률 제한이 완화되어 있어 더 큰 규모의 건축물을 건축할 수 있고, 다양한 용도로 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.
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채택된 답변안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리 증진을 도모하기 위한 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"의 용도지역 분류 기준에 따라 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나누어지고, 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역의 4가지 지역으로 나누어지는데, 주거지역은 세부적 구분에 따라서 건폐율이 50%이하에서 70%이하까지 달라질 수 있고 용적률은 50~100%에서 200~500% 까지 달라질 수 있으며, 상업지역은 세부지역에 따라서 건폐율 70%이하에서 90%이하까지 용적률은 200~900%에서 200~1500%까지 달라질 수 있습니다. 건폐율이 올라가면 동일한 대지에 더 꽉차게 건물을 지을 수 있고, 용적률이 올라가면 더 높은 층으로 올릴 수 있다보니 그만큼 더 큰 건물을 지어 활용할 수 있어서 그만큼 가격이 올라갈 수 있습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
용도지역은 토지의 유동인구와 배후 수요, 접근성 등 외부적 가치를 입법적으로 규정해서 토지 활용의 법적 한계를 결정합니다. 용도가 우수할수록 금융 기관의 대출 한도와 투자자들의 매수 선호도가 높아져서 시장 거래 가격과 자산의 유동성을 한층 올려줍니다. 향후 도시계획 변경과 재개발, 재건축시 용도지역 상향 가능성이 높은 토지일수록 미래 가치 상승에 대한 기대감이 사전에 반영됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
건폐율과 용적률이 높을수록 동일한 땅 위에 건물을 더 넓고 높게 지을 수 있어서 토지의 공간 활용도와 개발 가치가 극대화 되며 건축 가능 업종의 범위가 넓을수록 상가와 수익형 건물 등 수익성이 높은 시설을 들여놓을 수 있어서 임대 수익과 경제적인 가치가 크게 상승합니다. 정리하면 건물 수용 능력과 상업적 활용도가 높은 상업지역이 주거지역보다 토지의 효율성과 수익성이 높아서 가격이 더 비싸게 형성됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
용도 지역에 따라 땅의 가치가 달라지게 됩니다.
이 땅 위에 건물을 지어서 얼마나 많은 돈을 벌거나 얼마나 편하게 쓸 수 있는가를 국가가 미리 정해놓은 등급표이기 때문에 이에 따라 토지의 가치가 하늘과 땅 차이로 벌어지게 됩니다.
감사합니다.