부동산 전세 계약 연장 관련 질문 있습니다
안녕하세요. 현재 거주하고 있는 전셋집이 7월 말에 계약 만료가 됩니다. 그 때가 거주한 지 딱 2년 입니다.
저희가 신축 아파트를 계약해놓은 상태이고, 입주 시기가 내년인 26년 9월(늦어도10월) 이라고 합니다.
그러면 저희에게는 1년 2개월의 시간이 비어서 잠시 1년만 다른 집에서 월세를 살다 오려고 합니다.
새로운 집 월세를 딱 1년만 계약을 하고, 지금 살고있는 전셋집을 2달만 더 연장하고 싶은 상황입니다.
전셋집 집주인은 지금 집을 유지할 수 있는 상황이 안되어 집을 매매를 내놓을것이라고 합니다.
새로운 임대인이 전세계약을 승계하는 것이 원칙이나, 지역이 시골이다보니 실거주 목적으로 집을 구매할 것 같다고 하십니다.ㅜㅜ
이런 상황에 질문 있습니다.
1. 집주인이 새로운 분과 매매계약을 체결하기 전, 전세 2개월 연장 계약을 할 경우에도 새로운 임대인이 실거주를 목적으로 한다면 저희는 본 계약 만료기간인 7월 말까지는 무조건 집을 비워줘야 하는걸까요, 아니면 전세계약이 연장 승계되기 때문에 2달 뒤인 9월 말까지는 확실하게 거주가 가능한걸까요?
2. 집주인이 집을 내놓기 전 합의 후 2개월 연장 계약이 가능하다고 하다면 이런 경우에는 계약서를 작성하는 것이 맞을까요? 통화녹음 등 구두로 합의한 내용 또는 문자 연락만으로는 새로운 집주인에게 2개월 연장에 대한 권리를 인정받기 어려운가요?
3. 월세 계약의 경우 1년 계약을 하였더라도 하루라도 더 거주를 하게되면 2년 이상 계약으로 간주한다는 내용을 본 것 같아서요. 그래서 월세 계약을 딱 1년만 하려고 하는 상황입니다. 이 내용이 맞을까요?
친절한 답변에 미리 머리 숙여 감사 인사 드립니다.!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 집주인이 새로운 분과 매매계약을 체결하기 전, 전세 2개월 연장 계약을 할 경우에도 새로운 임대인이 실거주를 목적으로 한다면 저희는 본 계약 만료기간인 7월 말까지는 무조건 집을 비워줘야 하는걸까요, 아니면 전세계약이 연장 승계되기 때문에 2달 뒤인 9월 말까지는 확실하게 거주가 가능한걸까요?
-> 임대인이 변경되어도 현재 계약기간까지는 거주를 하실수 있습니다. 그리고 만기전 6~2개월전에 연장협의를 먼저
하신뒤에 임대인이 변경된다면 기존 협의대로 2개월을 거주할수 있고 만약 협의가 되지 않은 상태에서 먼저 임대인
이 변경되고 실거주를 원한다면 만기일에 퇴거를 하셔야 합니다.
2. 집주인이 집을 내놓기 전 합의 후 2개월 연장 계약이 가능하다고 하다면 이런 경우에는 계약서를 작성하는 것이 맞을까요? 통화녹음 등 구두로 합의한 내용 또는 문자 연락만으로는 새로운 집주인에게 2개월 연장에 대한 권리를 인정받기 어려운가요?
-> 계약서 작성은 선택사항입니다. 계약서를 작성하지 않는다면 문자등으로 합의내용을 남겨두시는게 맞을듯 합니다.
3. 월세 계약의 경우 1년 계약을 하였더라도 하루라도 더 거주를 하게되면 2년 이상 계약으로 간주한다는 내용을 본 것 같아서요. 그래서 월세 계약을 딱 1년만 하려고 하는 상황입니다. 이 내용이 맞을까요?
-> 본인이 최초 1년을 계약하고 만기퇴거를 원한다면 관계없습니다. 질문의 내용은 1년계약한 임차인이 추가거주를 원
할때 법에서 최소임대차기간 2년을 보장하여 임대인 의사와 관계없이 연장이 가능하다는 내용으로 임차인이 1년 계
약에 따른 만기를 주장하고 퇴거를 하실경우에는 적용되지 않습니다.
*** 개인적판단
새로운 월세를 구하시는 것보다 만기 6~2개월전에 걔약갱신청구권을 사용해 게약을 연장하시고 퇴거를 원하는 시기
3개월전에 중도해지를 하시는게 더 유리해보입니다. 이럴 경우 법적으로 통보3개월후 계약종료가 가능하기 떄문입니
다. 그리고 3개월동안 새로운 실거주를 원하는 매수자가 나타나면 일정을 조율해서 퇴거시기를 결정하시면 될듯 보입
니다. 임대인 상황이 어떠하든 본인이 질문처럼 하시면 이사를 두번하셔야 하는데 그 비용적인 손실도 고려를 하셔야
하기 때문입니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 임대차계약만료 6~2개월전에 임대인과 재계약에 대한 합의가 있을 경우 재계약 즉 대항력을 인정받을 수 있습니다.
즉 기존 임대인과의 합의사항은 새로운 임대인에게도 인계가 됩니다. 반드시 문서로 합의사항을 남겨 두셔야 합니다.
또한 위의 사항으로 볼때 묵시적갱신으로 연장을 시키고 묵시적갱신이 되면 2년간 거주가 보장이 되면서 계약해지 3개월전에만 통보를 하면 통보 후 3개월후에 계약해지가 가능합니다. 즉 묵시적갱신으로 갱신을 부탁을 드리고 26년 3월경에 계약해지를 요구를 하면 그때 임대인은 26년 6월에 계약해지를 해 주어야 합니다.
하지만 현 임대인이 이러한 요구를 들어 줄지는 모르겠지만 잘 협의를 하시길 바랍니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
1. 전세 2개월 연장 계약을 체결하면 새로운 임대인이 실거주 목적이라도 9월 말까지 거주할 수 있습니다. (전세계약 승계 원칙)
2. 반드시 계약서를 작성해야 합니다. 구두 합의나 문자만으로는 법적 효력이 약해 새로운 집주인이 인정하지 않을 가능성이 있습니다.
3. 맞습니다. 월세는 1년 계약이어도 하루라도 추가 거주하면 묵시적 갱신으로 2년 보장됩니다. 이를 방지하려면 계약서에 "임차인은 임대인의 계약 종료 요청 시 반드시 퇴거한다"는 특약을 명시해야 합니다. 참고하세요!
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