법률
상가임대차보호법 보장 기준이 궁금합니다.
영업용 오피스텔에 사업자 주소 이전을 하려고 합니다. 5000에 80으로 들어가는데 이게 기준 환산보증금 안으로 들어오는지 궁금합니다. 현재 상가임대차보호법에서 보장 환산보증금과 최우선변제금이 얼마나 되나요?
2개의 답변이 있어요!
먼저 환산보증금 계산부터 하겠습니다. 상가건물 임대차보호법에서 환산보증금은 보증금에 월차임의 100배를 더해 구합니다. 보증금 5천만 원에 월세 80만 원이면 5천만 원에 8천만 원을 더한 1억 3천만 원입니다.
이 금액이면 서울 기준 적용 범위 안에 여유 있게 들어옵니다. 서울특별시의 환산보증금 기준은 9억 원입니다. 다만 기준 금액은 시행령으로 정해져 있고 개정될 수 있으므로, 실제 계약 시점에는 국가법령정보센터에서 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조의 현재 금액을 한 번 확인해 두시는 것이 안전합니다.
최우선변제는 이것과 다른 기준입니다. 건물이 경매로 넘어갔을 때 다른 담보권자보다 앞서 일정액을 먼저 받는 제도인데, 여기에 해당하려면 환산보증금이 훨씬 낮아야 합니다. 서울의 경우 소액임차인으로 보호받는 기준이 보증금 6천5백만 원 이하이고 그때 우선 변제받는 금액이 2천2백만 원입니다. 선생님 조건은 환산보증금이 1억 3천만 원이라 최우선변제 대상에는 들어가지 않습니다. 이 금액들도 시행령 제6조와 제7조에 있으니 함께 확인해 보십시오.
정리하면, 상가건물 임대차보호법의 적용은 받으시지만 최우선변제 보호는 받지 못하는 구간입니다. 그래서 실제로 챙기셔야 할 것은 다음 두 가지입니다.
첫째, 사업자등록과 확정일자입니다. 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생기고, 관할 세무서에서 임대차계약서에 확정일자를 받아 두면 우선변제권이 생깁니다. 최우선변제가 안 되는 구간일수록 순위가 곱 회수 가능성으로 이어지므로 입주와 동시에 처리하셔야 합니다. 그 전에 등기부를 떼어 선순위 근저당이 얼마나 잡혀 있는지 반드시 보십시오.
둘째, 환산보증금을 넘는 경우에도 적용되는 규정이 따로 있다는 점입니다. 대항력, 계약갱신요구권을 통한 10년 보장, 권리금 회수기회 보호, 차임 연체와 해지에 관한 규정은 환산보증금 초과 여부와 관계없이 적용됩니다. 선생님은 기준 안에 들어오시지만, 나중에 차임이 오르거나 재계약으로 금액이 커졌을 때 알아 두시면 도움이 됩니다.
한 가지 더 확인하실 것이 있습니다. 영업용 오피스텔이라고 하셨는데, 이 법은 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 실제로 영업용으로 사용하는 경우에 적용됩니다. 건축물대장상 용도가 업무시설인지, 해당 호실에 사업자등록이 가능한지를 계약 전에 확인하십시오. 주거용으로 등록되어 있어 사업자등록이 반려되면 대항력 자체가 생기지 않습니다.
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
환산보증금 액수가 1억 3천만 원에 이르기 때문에 우선변제를 받을 임차인의 범위에는 포함되지 않습니다.
상가 건물 임대차 보호법 제14조에 따른 보호를 받기 어렵습니다.