상가임대차보호법에 대한 질문입니다.

Question

집주인이 세금 문제로 전입신고는 안 받고, 사업자 주소 이전을 해서 들어오길 바랍니다. (주거용 오피스텔)

질문은 이때 상가임대차보호법에 의해 제 보증금을 보로 받을 수 있나요?

과밀억제권역이고 보증금+월세*100 해서 1억 5천 정도 됩니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

상가임대차보호법을 받기 위해서는 점유와 사업자등록으로 대항력이 생성이 되고 또한 임대차계약서에 세무서로 부터 확정일자를 받아야 우선변제권을 생성 시킬 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 사업자등록을 한다고 해서 무조건 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 상가임대차보호법은 해당 건물을 실제 영업용으로 사용하는 경우를 전제로 하기 때문에, 질문처럼 주거용 오피스텔에 사업자등록만 해두고 실제로는 주거 목적으로 사용한다면 상가임대차보호법상 대항력이나 우선변제권이 인정되지 않을 가능성이 있습니다.

반대로 실제 주거용으로 사용한다면 주택임대차보호법 적용 여부를 검토할 수 있지만, 이 경우에는 일반적으로 점유와 전입신고가 중요한 대항요건이 됩니다. 따라서 임대인의 요구로 전입신고를 하지 않는다면 보증금 보호 측면에서는 상당한 위험이 있을 수 있어 보입니다. 그리고 단순히 대항력과 우선변제권을 갖추었다고해서 보증금이 100%보호가 되는 것은 아니기 때문에 계약시점에 권리관계나 시세대비 전세가율등을 잘 확인하고 계약을 진행하셔야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

오피스텔을 영업용으로 하여 인도받고 사업자등록을 하면 다음날부터 대항력이 발생하고 세무서에서 확정일자를 받으면 상가건물임대차보호법에 의한 대항력 및 우선변제권 등을 통해 보증금의 보호를 받을 수 있습니다. 하지만 실 사용을 주거용으로 한다면 주거용 주택으로 간주되어 문제가 발생할 수도 있음에 유의하셔야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

주거용 오피스텔에서 사업자등록만 하고 전입신고를 안 하면 상가임대차 보호법 적용이 불가하며 실제 주거용으로 사용한다면 주택임대차보호법을 적용받아 전입신고를 하는 것이 훨씬 안전하다 생각합니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

현재 말씀하시는 방법은 우회하는 형식으로 보증금 보호를 받기 어려운 구조라 보여지니 피하시는 것을 추천드립니다 전입신고와 확정일자를 받으실 수 있는 매물을 선택하시기를 권장드립니다