세입자가 있는 매물을 매입할 경우 분양권은 누가 갖게 되나요?
세입자가 전입신고 및 확정일자를 가진 상태에서 살고 있는 재개발 매물을 매입할 경우, 분양권은 신규 매수인이 가져가는지, 아니면 세입자에게 일정한 권리가 발생하는지, 실무적으로 분쟁 사례가 많은지도 함께 알고 싶습니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재개발사업에 조합원 즉 입주권은 재개발 사업 구역 내의 토지소유자 즉 집주인에게만 부여가 됩니다.
세입자의 경우 관리처분인가 후 사업 진행 시 이주싯점에 있을 경우 이주비 지원 정도 있을 뿐이고 세입자에게는 입주권의 혜택이 없습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 질문과 같은 경우에 개발에 따라 부여받는 권리는 분양권이 아닌 입주권입니다. 그리고 입주권은 해당 주택의 소유자에게 부여되는 것으로 세입자와는 아무런 관계가 없습니다. 즉, 전세낀 매매를 하시고 실제 거주를 하지 않고 있더라도 개발에 따른 입주권은 소유자에게 주어지게 됩니다. 다만, 재개발의 경우 일정요건을 갖추고 거주하고 있는 세입자에게는 이주비용이 보상되며, 거주하지 않은 소유자에게는 보상이 되지 않을수 있습니다. 재건축의 경우라면 당연히 개발에 따른 중도계약해지에 따라 현 세입자에게 이사비용등을 협의를 거쳐 지급하는게 일반적입니다. 물론 이사비용지급이 의무는 아닙니다,
세입자가 전입신고 및 확정일자를 가진 상태에서 살고 있는 재개발 매물을 매입할 경우, 분양권은 신규 매수인이 가져가는지, 아니면 세입자에게 일정한 권리가 발생하는지, 실무적으로 분쟁 사례가 많은지도 함께 알고 싶습니다
==> 매수인이 분양권을 매수하는 만큼 이 분이 권리를 행사하게 됩니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재개발 예정 단지의 주택을 매수한 경우 분양권을 받을 수 있습니다. 분양권은 주택이나 상가 또는 토지 소유자에게 주어지고 세입자에게 주어지지는 않습니다. 세입자의 경우에는 정비구역지정 공람공고일 당시 해당 정비구역에서 3개월 이상 거주한 경우 주거 이주비, 임대주택, 이사비 등을 지원받을 수 있으나 조건이 까다롭습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
세입자가 있는 매물에 대해 정상적인계약을 체결했다면 입주권은 매수인에게 있으며 세입자는 이주비 정도밖에 권리가 없습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
일반적으로 재개발 조합원 입주권은 건물 소유자에게 귀속됩니다.
하지만 매수인이 매수 계약을 체결할 당시 임차인이 거주 중이면서 전입신고, 확정일자까지 받은 경우 임차인의 대항력과 우선변제권은 인정되지만 분양권 자체가 세입자에게 귀속되지 않습니다.
판례에 따르면 재개발 구역 내의 건물의 소유권 이전과 동시에 조합원 지위도 이전되며, 임차인은 보증금 반환권은 유지하나 분양권은 가지지 못한다는 입장입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
세입자가 있는 재개발 매물을 매입할 경우
분양권(조합원 지위)은 소유자에게 귀속됩니다. 즉, 세입자는 전입신고와 확정일자를 가지고 있어도 분양권이나 조합원 지위를 주장할 수 없습니다. 세입자의 권리는 임대차 보호와 이주비 보상, 이주대책 대상 여부에 한정됩니다.중요한 점
매수인이 매입하면 소유권 이전과 동시에 조합원 지위도 승계됩니다.
다만, 해당 물건이 조합원 분양신청 자격 요건(감정평가 기준일 이전 매입 등)을 충족하는지는 따로 확인해야 합니다.
세입자는 어떤 권리를 갖느냐?
재개발 시 이주비를 지원받거나, 임대주택 우선 입주권 같은 이주대책 대상이 될 수 있습니다.
전입신고와 확정일자가 있다면 법적 임차인 권리(계약 기간 동안 거주, 보증금 보호)는 유지되나, 분양권에는 일절 영향이 없습니다.
실무 분쟁 사례 분쟁은 주로 세입자가 "자신도 이주대책 대상자니까 조합원 자격이 있다"고 주장하는 경우 발생합니다. 하지만 법적으로 소유권 없는 세입자는 조합원 자격이 없기 때문에 인정되지 않습니다.
다만 이 과정에서 매수인이 세입자에게 명도 문제나 이주 협의금을 제시하는 경우는 종종 있고, 이걸 조정하는 실무 협의가 필요할 뿐입니다.결론은? 세입자가 있어도 매수인이 소유권을 취득하면 조합원 지위와 분양권은 매수인에게.
세입자는 전세보증금 보호, 이주비 지원, 임대주택 입주 권리만 가능.
조합원 분양권 분쟁 사례는 드물지만, 명도나 이주비 협의 과정에서 갈등은 종종 있습니다. 참고하세요!
