소액 임차인 (업무용 오피스텔) 보증금 보호

Question

직장도 있고 퇴근 후에 프리랜서 영상 작업을 하고있습니다

회사 근처에 ‘작업실‘ 개념으로 장비 컴퓨터를 놓을 ‘업무용‘ 오피스텔을 계약했습니다

1000 / 75-80 (부가세 별도)

상가임대차 보호법에 의하면 우선변제권은 확정일자 신고를 하고, 사업자등록을 한 사람에게 해당된다고 하는데

중개인에 말로는 소액 임대차라서 1900만원까지는 보호가 된다고, 사업자가 없으니 확정일자는 안 올리는 거라고 합니다

중개인의 말이 맞는지 제 인터넷 법적 지식으로는 확실하지 않아 검토 부탁드립니다

- 만약 건물이 경매 넘어갔을 때 현재 상태에서 (확정X, 사업자X) 보증금은 받을 수 있는지, 안된다면 보증금에서 감하라고 하며 눌러 앉아도 되는지

- 더불어, 입주가 6/14일인데 그 전에 간이 사업자를 내고 확정일자를 내겠다고 중개사를 통해 임대인에게 말한뒤 확정일자 받으면 우선변제권이 있을지?

답변 부탁드립니다 감사합니다

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

소액임차인보호도 대항력 취득이 필요한데 다음과 같이 사업자등록을 하여야 합니다. 지금이라도 확정일자부여와 사업자등록을 진행하셔서 대항력과 우선변제권 취득하시기 바랍니다.

상가임대차법

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.>

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.

④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.

[전문개정 2009. 1. 30.]