전대차계약을 하면 1차 세입자와 동일하게 법적으로 우선 변제권 등 대항력이 있나요?

Question

저희 건물에 세 사시는 분이 사정상 지방에 일 때문에

1년 정도 집을 비운다고 본인 친구분하고 전대차계약을 맺고

나중에 건물주한테 통보를 했다고 합니다.

이런 경우 1차 집주인하고 전세계약을 맺은 세입자와 전대차계약자는

불이익은 없나요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전대차의 경우 임대인 동의가 반드시 필요하고, 동의하에 진행하였을경우 전차인, 임차인 권리는 보장이 가능합니다, 다만 본 임대차계약이 유효하여야 전대차 계약도 유효하므로 임대차 계약에 따라 전대차계약도 영향을 받을수 있습니다. 만약 질문처럼 먼저 전대차를 한뒤에 임대인에게 통보하였으나 임대인인 이를 허락하지 않는다면 임대인인 임차인에 대해 의무위반으로써 계약해지가 가능하고 그에 따라 전대차계약도 효력을 잃게 됩니다.

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Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

임대인의 동의하에 전대차 계약을 했다면 임대차계약과 동일한 법적 보호를 받습니다.

하지만 먼저 전대차계약을 한 후 단순히 통보만 했다면 임대인 동의가 없는 상태이므로 임대인은 그 자제(전대차)를 가지고 계약을 종료할 수도 있고 전차인은 주택임대차보호를 받을수도 없습니다.

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Answer 3

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

전대차계약을 체결할 때, 전차인(1차 세입자의 친구분)은 원칙적으로 임대인(건물주)의 동의를 받아야 하며, 이 경우에만 대항력과 우선변제권이 인정됩니다. 대항력이란 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 법적 권리를 말하고, 우선변제권은 임차주택이 경매 등에 넘어갔을 때 배당받을 수 있는 권리를 의미합니다. 전차인이 임대인의 동의 없이 전대차계약을 맺은 경우, 대항력이나 우선변제권을 주장할 수 없습니다. 그러나 임대인의 동의를 받은 경우에는 '임차인 대위권’을 행사하여 임차보증금에 대해 적극적으로 변제를 받을 수 있습니다.

따라서, 건물주에게 사후에 통보했다 하더라도, 임대인의 동의를 받았다면 전차인은 불이익 없이 대항력과 우선변제권을 가질 수 있습니다. 만약 임대인의 동의를 받지 않았다면, 전차인은 이러한 권리를 주장할 수 없으므로 불이익을 받을 수 있습니다. 전세계약을 맺은 원래 세입자는 전대차계약과 관련하여 임대인의 동의를 받았다면 법적으로 보호받을 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전대차계약은 먼저 임대인의 동의를 받아서 해야합니다

그렇지 않고 임차인하고 했다면 나중에 보증금보장을 못받습니다

임대인이 나가라고 하면 나가야 합니다

꼭 임대인 동의를 받았다는 근거를 계약서에라도 받아서 날인해두시는게 좋습니다