전세보증금 일부만 받을 경우 나머지 금액에 대한 안전장치
예를들어
집주인이 전세금 4천만원 중 2천만원을 먼저 지급할테니 이사를 나가달라 할 경우에
(계약기간만료X 임의경매진행중)
나머지 이천만원에 대해 어떠한 안전장치를 하면 되나요???
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론
전세보증금 일부만 먼저 지급받고 이사하는 경우, 나머지 금액을 확보하기 위한 가장 안전한 방법은 공증된 지급약정서와 동시에 근저당권 또는 전세권 설정을 받아 두는 방식입니다. 임의경매 진행 중이라면 더욱 강한 담보가 필요하며, 단순한 약속만으로는 위험합니다.법리 검토
전세보증금 반환채권은 금전채권이므로, 담보 없이 이사하면 집주인의 잔여 재산이 부족하거나 경매 배당에서 밀릴 위험이 있습니다. 전세권이나 근저당권은 등기를 통해 제삼자에게 대항할 수 있는 담보이므로, 집주인이 약속을 지키지 않을 때 강제집행을 가능하게 해줍니다.수사 또는 재판 대응 전략
이미 경매가 진행 중이라면 후순위 배당 위험이 높습니다. 따라서 잔여 보증금을 담보하기 위해서는 집주인 소유의 다른 부동산에 근저당을 설정하거나, 동일 부동산에 가능한 범위에서 전세권 설정을 하되 순위를 확인해야 합니다. 공증을 통해 강제집행 인낙 문구를 포함하면 집주인이 불이행할 경우 소송 없이 바로 집행이 가능합니다.추가 조치 또는 유의사항
등기가 불가능한 상황이라면, 집행인낙 공정증서와 동시에 가압류를 병행해 두는 방법도 고려해야 합니다. 단순한 차용증·각서는 강제력이 없으므로 피해야 합니다. 경매 절차가 빠르게 진행될 수 있으므로, 이사 전에 반드시 담보 확보를 마친 뒤 퇴거하셔야 합니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
일반적으로는 나머지 금액에 대해서 임차권 등기명령 신청이나 전세권을 설정하게 되는데 이미 임의 경매가 진행 중이라고 한다면 그러한 부분은 실익이 낮다고 할 것이므로 임대인의 다른 재산에 대해서 담보로 제공받거나 가압류를 하는 걸 고려해 보셔야 합니다. 이상입니다.