갱신권 사용 가능 여부 질문드립니다!!

Question

전세 갱신권 사용 여부좀 부탁드립니다

전세종료 4개월 남음

갱신권 쓰고 싶음

집주인이 집 매매에 놓아 새로운 집주인이 가계약금 걸어놓은 상태

새로운 집주인이 들어와서 산다고 할거같은데 이런 경우 갱신권 우선으로

갱신권 사용 가능한가요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

계약갱신청구권은 만기 6~2개월전까지 사용의사를 통보하실수 있고, 이는 주택이 매매와는 관계없이 사용하실수 있습니다. 다만, 상대방인 임대인은 해당기간내 실거주를 이유로 거부할수 있는데, 현재 상황이라면 새로운 매수자가 해당기간내 등기이전을 완료하고 실거주를 이유로 거부를 한다면 갱신청구권에 대한 거부가 가능하지만, 해당 기간(만기6~2개월)이 넘어 등기이전이 되는 경우라면 이를 거절할수 없습니다. 즉, 질문자님은 현재 기준으로 매매여부와 관계없이 현 임대인에게 갱신청구권을 사용하시면 되고, 거절여부는 이후 상황을 지켜보셔야 할듯 보입니다.

그런데 보통은 현 임차인이 있는 경우 임대인이 사전에 매매여부룰 통보하는게 일반적이고, 토허제 내 주택이라면 임차인의 퇴거확인서가 허가시에 첨부되는게 일반적이라 위처럼 임차인이 동의없이 매매를 하는 경우는 드뭅니다. 혹시라도 질문자님 퇴거일자에 맞추어 매매잔금일 이정해진 상황이라면 사실상 갱신청구권에 따른 연장이 가능하기 때문에 임대인입장에서 갱신청구권을 사용하겠다고 한다면 협의를 요청할 가능성이 높습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

임대차계약 2개월 전에 새로운 임대인이 소유권이전등기를 완료를 하게 되면 기존 임차인이 계약갱신청구권을 행사를 해도 새로운 임대인이 실거주를 하고 싶다고 하면 계약갱신청구권은 거절을 당할 수 있습니다.

즉 임대차계약 만료 2개월 전까지 소유권 등기를 완료한 상태에서 실거주이유로 갱신거절권을 행사한다면 세입자의 계약갱신청구권보다 우선 할 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

임차인은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 그런데 만일 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 주택을 매수하여 등기를 완료하는 경우 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절 할 수 있음에 유의하셔야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

임대인이 매도를 했어도 기존 임차인과 임대인의 계약은 포괄하여 매수인에게 승계됩니다.

따라서 임차인과 기존 임대인이 계약갱신청구권을 행사하여 재계약을 했다면 매수인은 실거주를 이유로 직접 살겠다고 하더라도 대항할 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 5

전세 갱신권 사용 여부좀 부탁드립니다

전세종료 4개월 남음

갱신권 쓰고 싶음

집주인이 집 매매에 놓아 새로운 집주인이 가계약금 걸어놓은 상태

새로운 집주인이 들어와서 산다고 할거같은데 이런 경우 갱신권 우선으로

갱신권 사용 가능한가요

==>현재 상황에서 계약갱신 청구권을 사용할 수 있지만 새로운 매수인이 입주를 한다면 질문자님의 계약갱신 청구권 사용은 불가합니다.

Answer 6

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.

갑작스러운 주택 매매 소식과 실거주 가능성으로 인해 이사 준비와 갱신권 사용 사이에서 마음고생이 무척 심하실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 질문자님께서 현재 집주인에게 계약갱신요구권을 즉시 행사하시더라도, 새로운 매수인이 법정 기한 내에 소유권 이전 등기를 마치고 본인의 실거주를 이유로 갱신을 거절한다면 안타깝게도 갱신권 사용이 제한될 가능성이 높습니다.

현행 주택임대차보호법에 따라 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 수 있으며 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 하지만 임대인 본인이나 직계존비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우에는 예외적으로 갱신 요구를 합법적으로 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다.

여기서 가장 중요한 점은 주택이 매매되어 집주인이 바뀌는 상황에서 새로운 주인의 실거주 목적이 인정되는지 여부입니다. 대법원 판례에 따르면 임차인이 기존 임대인에게 계약갱신요구권을 행사하였더라도, 임대차 기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 합법적인 기간 내에 새로운 임대인이 소유권 이전 등기를 마치고 임대인의 지위를 승계받는다면 새로운 임대인 역시 자신의 실거주를 이유로 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있다고 판단하고 있습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결).

현재 가계약금만 오간 상태이므로 법적인 소유자는 여전히 기존 집주인입니다. 따라서 질문자님께서는 지체 없이 기존 집주인에게 문자나 카톡 또는 내용증명 등을 통해 계약갱신요구권을 명확히 행사해 두시는 것이 좋습니다. 다만 새로운 매수인이 계약 만료 2개월 전까지 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 완료한 뒤 실거주 목적의 갱신 거절 통보를 해온다면 질문자님께서는 집을 비워주셔야 할 법적 의무가 발생할 수 있습니다.

반대로 새로운 매수인이 계약 만료 2개월 전까지 소유권 이전 등기를 마치지 못한다면 실거주를 이유로 한 갱신 거절권은 효력을 잃게 되므로 이 소유권 이전 시기를 꼼꼼히 확인하시어 향후 대응 계획을 원만하게 세우시기를 권유해 드립니다.