세입자의 내용증명, 어떻게 대처해야 할까요?

Question

오늘 세입자로부터 내용증명을 받았습니다.

(: 보증금을 계약대로 5/15 만기일에 반환청구)

이런 경우에 어떻게 대처를 해야 할까요?

* 전세계약기간 : (20.05.15 ~ 22.05.15)

전세계약 만료일이 다 되어가도록 세입자에게 전세계약 연장에 대한 연락이 없어서

저희가 03/03에 세입자에 전화를 해서 물어봤습니다.

그런데 세입자가 연장 안 하고 나간다는 이야기를 그제야 하였습니다.

그 후 저희들은 급하게 부동산에 전세를 내놓았지만 집이 나가질 않았고,

조금이라도 빨리 세를 놓아 보증금을 마련하기 위해 03/31에 전세가격을 2천만 원을 내렸고,

4/11 ‘오전’에 2천만 원을 추가로 내렸습니다

그런데 세입자에게 4/11 ‘오후’에 내용증명을 받았습니다.

세입자가 전세계약을 연장하지 않는다는 의사표현을 좀 더 일찍 해줬더라면

미리 전세매물을 내놓고 계약만료일에 맞춰 보증금을 마련하기 좀 더 수월했을 것입니다.

하지만 저희가 물어볼 때까지 계약연장에 대한 의사표현을 전혀 하지 않았고,

저희는 보증금을 빨리 마련하기 위해 시세보다 더 낮은 가격으로 내리는 등의 노력을 하였지만

보증금을 마련할 시간적 여유가 없었습니다.

세입자는 그럼에도 불구하고 내용증명을 보내왔습니다.

이런 경우에 어떻게 대처를 하는 게 좋을까요?

저희도 내용증명을 보내야 할까요?

저희 쪽에서 어떤 행동을 취하는 게 좋을까요?

Answer 1

안녕하세요. 이승환 변호사입니다.

우선 주택임대차보호법은 다음과 같이 규정하고 있습니다.

제6조(계약의 갱신) 

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

위 사안의 경우 2개일전인 3월 3일에 임차인이 연장하지 않는다는 의사를 표시하였으므로 임대차 계약은 갱신된 것이 아니라 기간만료로종료한 것입니다.

그러므로 법적으로는 계약 만료일에 보증금을 지급하여야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.

내용증명으로는 어떤 효력이 있는 것은 아니며 다만 그 의사표시를 했음을 증명하는 것에 불과합니다.

계약만료일에 보증금을 내어 주셔야 하며, 달리 대응을 하실 사항은 없다고 보여집니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절의 통지를 하면 됩니다. 따라서 임차인이 일반적인 관례보다 늦게 통지를 해줬다는 사정은 법적인 주장으로 보기 어려우며, 임대차계약 만료시 보증금을 반환해주셔야 하겠습니다.

질문자님이 제 시간에 보증금반환이 어렵다면 임차인과 협의하셔야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 이성재 변호사/세무사입니다.

위의 경우라고 하여 정해진 만기 일자에 전세금 반환 의무가 경감되거나 없는 것은 아닙니다. 임차인의 경우 2달전에 통지로 충분한 것으로 볼 수 있으며, 이에 대해서는 정해진 반환 시점에 전세 계약의 후속 진행 여부와 관계 없이 반환 의무가 임대인에게 발생합니다. 대응 방안을 쉽게 찾기는 어렵습니다.