안녕하세요. 이성재 변호사입니다.
주택임대차보호법상 1년 등 2년 미만으로 정한 임대차 기간은 법적으로 최소 2년으로 보며, 오직 임차인만이 2년 미만의 약정 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제4조 제1항).
따라서 1년 계약 만기 시점에 임차인이 명시적인 종료 의사를 밝히지 않고 계속 거주한다면, 이는 새롭게 '묵시적 갱신'이 이루어진 것이 아니라 법률상 보장된 2년의 기본 계약 기간을 계속 이어가는 것으로 해석됩니다.
임차인이 언제든지 계약을 해지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤에 해지 효력이 발생하는 권리는, 기본 임대차 기간인 2년이 완전히 경과한 후 법정 요건에 따라 '묵시적 갱신'이 성립된 경우에만 예외적으로 인정됩니다(주택임대차보호법 제6조의2 제1항 및 제2항).
정리하면, 질문자님의 사례는 아직 최초 계약의 법정 보장 기간인 2년 이내에 해당하여 묵시적 갱신에 따른 3개월 후 일방적인 계약 해지 및 보증금 반환을 주장할 수 없으므로, 조기 퇴거를 위해서는 임대인과 원만히 합의하시거나 직접 새로운 임차인을 구하는 절차를 취하는 것이 필요해보입니다.
참조가 되길 바랍니다.