융자가 실거래가 20퍼 정도인 다가구 건물 월세 입주 괜찮을까요?

Question

집주인분 실거주 중이며 세금 미납이력/보증금 미반환/위험등기이력 모두 해당 없습니다. 융자는 집 실구매가의 20퍼센트 정도입니다. 월세 입주 희망하는데 근저당 발생일이 2021년 이전이라 최우선변제가 보증금 5천 중 3400까지만 됩니다. 다가구에 융자가 있다보니 보증보험이 안되는데 이럴경우에 선순위 보증금+융자의 가격이 실거래가의 80퍼 이하여도 위험할까요?

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

융자가 실거래가의 20%라는 사실만으로 안전하다고 보기 어렵습니다.

다가구주택은 등기부에 나오지 않는 다른 세입자의 선순위 보증금이 핵심이므로 근저당 + 선순위 보증금 + 내 보증금을 보수적으로 계산하시길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

다가구 주택은 선순위 임차인들의 보증금 총액이 정확하게 파악되지 않아 융자 20%를 포함한 전체 선순위 채권이 실거래가의 80% 미만이라도 경매 시 배당 순위에서 밀려 보증금을 전액 뗴일 위험이 큽니다. 최우선변제금 외 나머지 보증금은 보증보험 가입도 불가능하므로 집주인의 세금 체납이나 다른 세입자들의 정확한 선순위 보증금 규모를 확신할 수 없다면 월세라고 해도 입주는 피하는 것이 안전합니다.