집주인이 집을 빼달라고 합니다,어떻게 해야 할까요?

Question

24년도에 전세 재계약으로 거주중입니다,26년 7월이면 계약 종료일인데 집주인이 오늘 연락와서 더이상 연장이 어렵다고 동생이 거주 할 예정이라고 하네요,제가 더 살 수 있는 방법은 없을까요?

계약서를 다시보니 재계약 당시 이전보다 전세금을 낮춰서 계약을 했습니다,

특약사항에 계약갱신요구권을 사용한거라고 명시되어 있는데 저는 그런 사실을 제대로 몰랐네요,부동산에서 적은거 같은데,,쳇gpt는 불법사항이라고 말하는데 뭐가 맞는걸까요?

실무경험 있으신 분들께 여쭤봅니다,

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  현재 계약이 유효하게 존속 중이므로 임대인은 계약 종료 시점 이전에 임차인에게 퇴거를 요구할 수 없습니다. 다만 재계약 당시 계약갱신요구권을 이미 행사한 것으로 명시되어 있다면, 계약 종료 시 추가 갱신을 요구할 권리는 제한될 수 있습니다. 특약 기재가 실제 임차인의 의사에 반해 형식적으로 작성된 경우라면 그 효력을 다툴 여지는 있으나, 입증이 관건입니다.

• 법리 검토
  주택임대차보호법은 임차인에게 일정 기간의 계약갱신요구권을 부여하되, 이를 이미 행사한 경우 추가 행사는 허용되지 않습니다. 재계약 과정에서 보증금을 낮추는 조건으로 갱신이 이루어졌더라도, 갱신의 법적 성격이 갱신요구권 행사인지 합의갱신인지는 계약 내용과 체결 경위를 종합해 판단합니다. 특약에 갱신요구권 행사라고 명시되어 있다면 원칙적으로 그 문언이 중시됩니다.

• 임대인의 실거주 주장 판단
  임대인이 친족의 실거주를 이유로 계약 종료를 주장하려면 계약 종료 시점에 맞춰야 하며, 현재 시점에서 조기 퇴거를 요구할 권한은 없습니다. 계약 만료 후 실거주 목적의 갱신 거절은 가능하나, 그 진정성이 사후적으로 문제 될 경우 분쟁 대상이 될 수 있습니다. 계약 기간 중에는 임차인의 점유가 우선 보호됩니다.

• 대응 및 유의사항
  우선 계약 종료일까지 거주 권리가 있다는 점을 명확히 하고, 조기 퇴거 요구에는 응할 의무가 없음을 분명히 하셔야 합니다. 다만 계약 만료 후 거주 연장을 원하신다면, 재계약 당시 갱신요구권 행사로 기재된 경위와 인식 여부를 중심으로 효력 다툼 가능성을 검토해야 합니다. 문자, 중개사 설명, 협의 과정 자료를 정리해 두는 것이 이후 협상이나 분쟁 대응에 중요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

일단 현재 계약 진행 중이므로 즉각적인 퇴거에 대해서는 당연히 임대인이 요구할 수 없는 것이고 계약 만료로 퇴거를 요구하는 부분은 계약 갱신 청구권 행사에 대해서 본인이 인지하고 재계약서를 작성한 이상 본인이 기망당하였다는 점을 입증하지 못하는 한 그러한 특약 문구를 다투는 것이 어려울 가능성이 매우 높습니다 이상입니다