지식산업센터 분양시 주의할점이 무엇인가요?
작년까지는 지식산업센터의 인기가 높았으나 최근 지식산업센터의 미분양이 늘어나고 있는데 분양을 받게 된다면 주의해야 할 점이 무엇인가요?
안녕하세요. 전중진 경제·금융전문가입니다.
지식산업센터에 입점시킬 입주 업종이
제한적입니다.
그리고세금부분 또한 신경쓰셔야 할 부분이며
업무지원시설 등은 세제혜택이 많이 없기에
이점 주의하셔야 합니다.
안녕하세요. 김윤식 경제·금융전문가입니다.
지식산업센터의 경우 실사용보다는 투자자산에 투자 개념이 강하기 때문에 부동산 시장이 악화되면 가장 먼저 타격을 받는 영역입니다. 따라서 규제는 약하나 상대적으로 리스크는 높다고 개인적으로 생각합니다.
안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.
현재 은행 재직 중으로 해당 질문에 대해서 답변 드리도록 할게요
지식산업센터 즉 아파트형공장이라고 불리는 담보물들의 특징은 가격상승보다는 공실없는 임대의 목적으로 구입하는 경우가 대다수입니다. 실제로 서울을 제외한 다른 지역의 아파트형공장들은 가격상승이 제한적이다 보니 다른 지역의 아파트형 공장은 가급적이면 매입하지 않는 것이 좋습니다. 매입을 하게 되더라도 '임대차가' 있는 상태의 매물을 받으시는 것이 좋습니다.
분양의 경우에는 임대차가 나가지 않는다면 임대사업자를 내시고 대출을 받으셔야 할텐데 임대차가 없다면 'RTI'라는 제도로 인해서 대출 자체가 거절되거나 혹은 대출금액 자체가 줄어들게 됩니다. RTI를 산정하는 방법은 '해당 임대물건의 임대료 / 해당 물건의 대출이자비요' 이 최소한 1.5를 넘겨야지만 대출 진행이 가능하고 1.2~1.5 사이는 대출 승인 (거절 가능성 있음) , 1.2 미만은 대출 진행 자체가 불가능하도록 나누어져 있습니다.
그런데 임대조차도 되지 않은 물건은 '추정 임대소득'을 활용하도록 되어 있는데 추정소득은 대부분 낮게 나오다 보니 대출 금액이 크게 줄어들게 됩니다. 그렇기에 임대가 잘 안나갈 것 같은 위치는 분양을 포기하는 것이 오히려 유리합니다.
